Версия для слабовидящих
Версия для печати

Вопрос-ответ

Вопросы в сфере контроля и надзора в области долевого строительства

  • Что нужно знать о страховании участнику долевого строительства?
  • Какие «серые» схемы существуют в долевом строительстве?
  • Как защитить свои права участнику долевого строительства в случае банкротства застройщика?
  • Должен ли застройщик при расчете стоимости объекта долевого строительства в договорах участия долевого строительства применять понижающий коэффициент для расчета стоимости площади балкона – 0,3 и лоджии – 0,5?
  • Возникает ли у участника долевого строительства обязанность по доплате по договору участия в долевом строительстве в случае увеличения площади квартиры?
  • Что необходимо сделать, чтобы служба государственного жилищного и строительного надзора обратилась в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участника долевого строительства?
  • Как рассчитать неустойку, возникшую в связи с нарушением застройщиком срока по передаче дольщику объекта долевого строительства?
  • Когда нужно и можно платить по договору участия в долевом строительстве - до момента государственной регистрации или после
  • В настоящее время в сфере строительства жилья существует большое разнообразие организаций, предлагающих приобрести как готовую, так и строящуюся недвижимость. На что следует обратить внимание при выборе застройщика?
  • Какие действия необходимо предпринимать участнику долевого строительства в случае, если застройщик нарушает свои обязательства по качеству?
  • Какие документы необходимы для регистрации договора участия в долевом строительстве?
  • Можно ли подписать акт приёма-передачи на квартиру и вселиться в неё до приёмки дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?
  • Что делать, если в процессе строительства у дольщика поменялись паспортные данные, место регистрации?
  • Устанавливаются ли какие-то гарантии качества на построенную квартиру?
  • Какие существенные условия должны содержаться в договоре долевого участия в строительстве?
  • Какие документы необходимо запросить у застройщика при покупке квартиры в строящемся доме?
  • До какого момента можно переуступить права требования по договору долевого участия в строительстве?
  • Застройщик направил в адрес дольщика дополнительное соглашение о переносе сроков передачи жилого помещения. Как поступить дольщику в данном случае, подписывать или нет данное соглашение?

  • Что нужно знать о страховании участнику долевого строительства?

    1. Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей — участников долевого строительства.

    Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

    2. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:

    • решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ;

    • решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требования.
    3. Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
    4. Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования.



    Какие «серые» схемы существуют в долевом строительстве?

    Число сомнительных, рискованных схем постоянно растет. Перечислим лишь некоторые из них:

    • Предварительный договор купли-продажи квартиры. Застройщик заключает с дольщиком договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются обеспечительным платежом. Т.е. застройщик берет деньги сегодня и обязуется в будущем продать квартиру.

    По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем никто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру.
    Кроме того, застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном.
    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключать основной договор, он не будет заключен. В этом случае у дольщика не возникает права требования на квартиру

    • Предварительный договор участия в долевом строительстве. При использовании данной схемы, как и при использовании предыдущей, застройщик может не получить разрешительную документацию и соответственно не заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок, определенный предварительным договором.

    • Договор бронирования. Застройщик предлагает внести 10-30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у него нет даже разрешения на строительство. Гражданину договор бронирования ничего не гарантирует. Покупатель может не получить ни квартиры, ни своего аванса.

    • Договор займа. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры от застройщика, вы просто предоставляете средства в займ.

    • Вексельная схема. С гражданином заключаются два договора – обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя, то есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитывается с гражданином его же деньгами. А в случае банкротства застройщика должник не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению.

    • Договор соинвестирования или инвестиционный договор. Дольщик становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства.

    • Договор подряда. По нему гражданин нанимает подрядную организацию для строительства объекта недвижимости по своему заданию, в то время как по договору долевого участия в строительстве дольщик не заказывает работу, в т.ч. проект задания, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик. В случае неисполнения подрядчиком своих обязательств, защита прав возможна только в судебном порядке.

    Внимание! «Серые» схемы применяются застройщиками для ухода от государственного контроля и надзора за долевым строительством. Подписывая «серый» договор, вы должны понимать: велик шанс, что вы отдадите деньги, ничего не получив взамен. При любой из перечисленных схем дольщики лишены возможности реализовать многочисленные права и гарантии, предоставленные Федеральным законом № 214-ФЗ.



    Как защитить свои права участнику долевого строительства в случае банкротства застройщика?

    Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора для обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по нему у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. В случае банкротства застройщика указанное заложенное имущество будет реализовано. При этом на основании частей 1, 2 статьи 15 Федерального закона № 214-ФЗ денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6, 7 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в ч.ч. 6, 7 ст. 13 Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Возможен и более активный способ защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, а именно – обращение в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. На основании части 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
    Согласно частям 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В Иркутске уже есть примеры, когда суды принимали решения о признании права собственности участников долевого строительства на доли в объектах незавершенного строительства по вышеуказанным правовым основаниям. Однако необходимо учитывать, что таким собственникам придется изыскивать дополнительные финансовые средства, искать подрядчика и заканчивать строительство объекта за свой счет.



    Должен ли застройщик при расчете стоимости объекта долевого строительства в договорах участия долевого строительства применять понижающий коэффициент для расчета стоимости площади балкона – 0,3 и лоджии – 0,5?

    Нет, не должен. СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», которыми установлено применение при подсчете общей площади жилого помещения понижающих коэффициентов для лоджий, балконов и веранд, распространяются на проектирование жилых зданий (квартирных домов, включая квартирные дома для престарелых и семей с инвалидами, передвигающимися на креслах-колясках, в дальнейшем тексте - семей с инвалидами, а также общежитий), высотой до 25 этажей включительно. Следовательно, указанные нормы и правила не обязывают застройщика устанавливать оплату балкона, лоджии или веранды с каким-либо понижающим коэффициентом в заключаемых договорах участия в долевом строительстве.
    В соответствии с п. п. 3.34 и 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Однако данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Следовательно Инструкция не обязывает застройщика устанавливать оплату балкона, лоджии или веранды с каким-либо понижающим коэффициентом в заключаемых договорах участия в долевом строительстве, так как носит рекомендательный характер.
    В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации такие условия договора определяются по усмотрению сторон.

    С 1 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает право застройщика при расчете цены договора понижающий коэффициент для лоджий, балконов, террас, как один из вариант расчета цены договора  



    Возникает ли у участника долевого строительства обязанность по доплате по договору участия в долевом строительстве в случае увеличения площади квартиры?

    В случае увеличения площади объекта долевого строительства у участника долевого строительства может возникнуть обязательство по оплате данной увеличившейся площади объекта долевого строительства. В связи с этим необходимо установить наличие условий по урегулированию правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства в связи с увеличением площади объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве. Если данные условия указаны в договоре участия в долевом строительстве, то у участника долевого строительства возникает обязанность по оплате увеличившейся площади объекта долевого строительства застройщику в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.

    С 1 января 2017 года у участника долевого строительства возникает право расторгнуть ДДУ при увеличении площади объекта на 5%, по сравнению с площадью, указанной в ДДУ (доп.соглашении к ДДУ).



    Что необходимо сделать, чтобы служба государственного жилищного и строительного надзора обратилась в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участника долевого строительства?
    Участнику долевого строительства необходимо подать заявление в службу государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области с просьбой защитить в судебном порядке его права как участника долевого строительства.
    К указанному заявлению необходимо приложить копии следующих документов в трех экземплярах:
    1. Договор участия в долевом строительстве (в том числе и лист со штампом государственной регистрации);
    2. Дополнительные соглашения (в случае, если они заключались);
    3. Документы, свидетельствующие об оплате цены договора участия в долевом строительстве;
    4. Акт приема-передачи квартиры (если подписан сторонами);
    5. Переписка с застройщиком по вопросу, указанному в заявлении.
    В случае, если рассматриваемый вопрос касается площади квартиры, то необходимо также предоставить технический паспорт на объект долевого строительства.


    Как рассчитать неустойку, возникшую в связи с нарушением застройщиком срока по передаче дольщику объекта долевого строительства?

    В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная выше неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
    Расчет неустойки производится в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ следующим образом:

    1/300 х Y % х X рублей х Z дней х 2 = W рублей;

    1/300 – часть ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, используемая для расчета неустойки по договорам участия в долевом строительстве;

    Y % - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на сегодняшний день;

    X рублей – цена договора;

    2 – коэффициент, используемый для расчета неустойки по договорам участия в долевом строительстве в случае, если участником долевого строительства является гражданин;

    Z дней - количество дней просрочки; W рублей – неустойка.

    Кроме того, с 1 января 2017 года за нарушение срока устранения недостатков за каждый день просрочки уплачивается пени в размере 1% цены товара (в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Федерального закона «О защите прав потребителя»). Если недостаток не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, то размер пени рассчитывается как 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка. Такие пени уплачиваются только гражданину – участнику долевого строительства, который приобретает жилье для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.



    Когда нужно и можно платить по договору участия в долевом строительстве - до момента государственной регистрации или после

    Нормами действующего законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Оплата денежных средств по договору участия в долевом строительстве возможна только после государственной регистрации данного договора.
    Кроме того, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность лица, не имеющего права на привлечение денежных средств гражданина и (или) привлекающего денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством.

    Также с 1 января 2017 года в статью 11 Федерального закона № 214-ФЗ вводятся положения, в соответствии с которыми уплата цены уступки прав требований по ДДУ производится только после государственной регистрации договора об уступке прав требований. Это требование распространяется только на случаи, когда цедентом является юридическое лицо. Такое юридическое лицо несет ответственность за несоблюдение указанного условия.



    В настоящее время в сфере строительства жилья существует большое разнообразие организаций, предлагающих приобрести как готовую, так и строящуюся недвижимость. На что следует обратить внимание при выборе застройщика?

    Необходимо максимально ответственно подойти к процессу выбора достойного застройщика и объекта недвижимости - Вашей будущей квартиры.
    В первую очередь, внимательно изучите проектную декларацию на возводимый объект капитального строительства. Обратите внимание на уровень цен на квартиры в строящихся домах. Цена значительно ниже рыночной – это повод еще более тщательно проверить все документы.
    Обязательно обратите внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка, где осуществляется строительство.
    На землях сельскохозяйственного назначения, независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возводить многоквартирные дома незаконно.
    Строительство многоквартирных домов незаконно также на землях с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «индивидуального жилищного строительства», «садоводства», «огородничества», «ведения личного подсобного хозяйства», даже если они имеют категорию «земли населенных пунктов». Самая объективная оценка застройщика – уже построенные им дома. Если компания имеет ряд успешно реализованных проектов, не нарушает сроки строительства – это весомый аргумент в пользу заключения с ней договора. Наличие у компании-застройщика собственной производственно-строительной базы (производство строительного бетона, металлоконструкций, окон, дверей и других строительных элементов), квалифицированного инженерно-технического персонала, специальной строительной техники, безупречная кредитная история - все это также огромный плюс в выборе застройщика. Запросив у застройщика для ознакомления следующие документы:

    • учредительные документы

    • свидетельство о государственной регистрации застройщика;

    • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

    • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, распределение прибыли и убытков за последние три года;

    • аудиторское заключение за последний год.

    Вы сможете проверить не только сам факт существования данной организации, но и финансовое положение юридического лица, компетенцию лиц, подписывающих документы.

    Кроме того, с 1 января 2017 года вводятся требования к официальному сайту застройщика.

    На сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства, должна быть размещена следующая информация:

    -разрешения на ввод в эксплуатацию за предшествующие 3 года;

    -аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

    -разрешение на строительство;

    -заключение экспертизы проектной документации;

    -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

    -проектная декларация;

    -заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, дающим право на привлечение средств граждан;

    -проекты ДДУ;

    -способы обеспечения обязательств застройщика по ДДУ или условия о привлечения денежных средств с использованием счетов эскроу;

    -договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует установленным требованиям;

    -обновляемые фотографии строящегося объекта.



    Какие действия необходимо предпринимать участнику долевого строительства в случае, если застройщик нарушает свои обязательства по качеству?

    Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

    На основании ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона.
    В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
    2) соразмерного уменьшения цены договора;
    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    В связи с вышеизложенным рекомендуем Вам обратиться к Застройщику с требованием о составлении акта (например, акта осмотра), в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также с требованием, предусмотренным ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.
    Кроме того, такие же требования в соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ Вы вправе предъявить застройщику в случае, если строительные дефекты выявлены в течение гарантийного срока, который согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
    Резюмируя вышеизложенное, в случае отказа застройщика добровольно (на основании акта осмотра и претензии) устранить строительные недоделки, рекомендуем Вам обратиться с просьбой о защите Ваших прав и законных интересов в судебном порядке в Службу (с учетом требований ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ), которая, в свою очередь, в соответствии со ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

    Также с 1 января 2017 года вводятся нормы о том, что предъявление требований к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства осуществляется путем подачи иска в суд либо путем предъявления письменных требований к застройщику с указанием выявленных в течение гарантийного срока недостатков, а срок, в течение которого застройщик обязуется устранить недостатки, согласовывается застройщиком и участником долевого строительства.



    Какие документы необходимы для регистрации договора участия в долевом строительстве?

    Договоры участия в долевом строительстве должны быть зарегистрированы в Управлении Росреестра по Иркутской области (ранее называлось УФРС).
    В соответствии с ч. 1 ст. 25.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
    Как правило, такими документами являются соответствующие приложения к договору участия в долевом строительстве.
    Согласно ч. 2 ст. 25.1. Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) в течение не более чем восемнадцать календарных дней с момента подачи заявления. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ, застройщиком представляются:

    1) разрешение на строительство;
    2) проектная декларация;
    3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
    4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

    После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а именно: договора участия в долевом строительстве с приложениями.





    Можно ли подписать акт приёма-передачи на квартиру и вселиться в неё до приёмки дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?
    В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. За эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию виновные лица, как застройщик, так и участник долевого строительства, могут быть привлечены к ответственности согласно части 5 статьи 9.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Данное правонарушение предусматривает наказание в виде административного штрафа: на граждан - в размере от пятисот до одной тысячи рублей, на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей, на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

    Что делать, если в процессе строительства у дольщика поменялись паспортные данные, место регистрации?
    В случае изменения паспортных данных необходимо написать заявление в свободной форме и предоставить его застройщику любым удобным способом (заказное письмо, факс, принести лично в офис). В том случае, если застройщик не будет уведомлен об изменении данных, все последующие документы (акт приёма-передачи и др.) будут оформлены неверно. В данном случае необходимо заключить дополнительное соглашение о данных фактах.

    Устанавливаются ли какие-то гарантии качества на построенную квартиру?

    В соответствии со статьей 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
    Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
    Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

    Помимо прочего, с 1 января 2017 года при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.



    Какие существенные условия должны содержаться в договоре долевого участия в строительстве?

    В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать:
    1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а с 1 января 2017 года в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения

    2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

    3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
    4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
    При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным.



    Какие документы необходимо запросить у застройщика при покупке квартиры в строящемся доме?

    Необходимо запросить следующие документы:

    разрешение на строительство многоэтажного жилого дома;
    технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
    заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
    проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
    проектную декларацию и внесенные в нее изменения;
    документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды, договор субаренды, договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком);

    учредительные документы застройщика;

    свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

    утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение.



    До какого момента можно переуступить права требования по договору долевого участия в строительстве?
    Согласно части 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

    Застройщик направил в адрес дольщика дополнительное соглашение о переносе сроков передачи жилого помещения. Как поступить дольщику в данном случае, подписывать или нет данное соглашение?

    Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Действия застройщика по уведомлению Вас о переносе срока и предложения об изменении договора являются законными и правомерными, но при этом необходимо учесть, что в силу статей 1, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение условий договора зависит не только от воли застройщика, но и от согласия на такое изменение договора участника долевого строительства, которое Вы вправе не дать. Поэтому, в связи с просрочкой исполнения обязательств со стороны застройщика по передаче Вам объекта долевого строительства, Вы имеете право на основании части 2 статьи 6, части 9 статьи 4, статьи 10 Федерального закона 214-ФЗ, части 3 статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребовать от застройщика уплаты неустойки, убытков (если таковые понесли), а также компенсации морального вреда (если Вы испытали нравственные или физические страдания). В случае заключения дополнительного соглашения с застройщиком о переносе сроков передачи объекта долевого строительства Вы лишаетесь права требования неустойки.



    Информационные ресурсы Иркутской области