Версия для слабовидящих
Версия для печати

Вопрос-ответ

Вопросы в сфере государственного жилищного надзора

  • Управляющая организация отказывает в ремонте подъезда из-за отсутствия этих работ в плане ремонта, утвержденного собственниками на общем собрании. Об этом собрании я ничего не знаю. Подъезд в ужасном состоянии. Как поступить в данной ситуации?
  • Как получить перерасчет от управляющей компании в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении?
  • Какие действуют нормативы потребления за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме?
  • Как выполняется начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме с августа 2017 года?
  • Батареи в квартире еле теплые, а управляющая организация приходит, мерит температуру воздуха внутри квартиры и говорит, что она соответствует норме. Что делать?
  • Из трубы горячего водоснабжения бежит теплая вода.
  • Управляющая компания (ресурсоснабжающая организация) приостановила подачу коммунальной услуги—электроснабжения в квартире в связи с образовавшейся задолженностью за жилищно-коммунальные услуги.
  • Какие типичные ошибки выявляются при оформлении протокола общего собрания собственников многоквартирного дома
  • Имеет ли право управляющая организация отключить электроэнергию при наличии задолженности за коммунальные услуги.
  • Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта на специальный счет? Кто может быть владельцем специального счета? Что обязательно должно быть отражено в протоколе общего собрания собственников с решением об изменении способа формирования?
  • Не проживала в квартире несколько месяцев, перерасчет УК за ремонт и содержание жилья не делает. Правомерно ли это?
  • Верховный суд Российской Федерации признал взносы за капитальный ремонт незаконными, нужно ли их оплачивать?
  • Правомерно ли нам начисляют пени за просрочку платежей за капитальный ремонт?
  • Входит ли в расчет минимального размера взносов за капитальный ремонт зарплата и взносы с зарплаты, кто будет предоставлять эти сведения в жилищную инспекцию ежемесячно?
  • В порядке начисления ОДИ будут ли изменения?
  • Как изменится плата за сбор и утилизацию мусора?
  • Каков порядок сбора платежей за капремонт в многоквартирном доме? Как аккумулируются эти деньги? Какова минимальная плата жильцов за капремонт?
  • Лицензирование УК. Что это за процедура? Как управляющие компании станут получать лицензии? Что грозит тем, у кого лицензии нет? За что УК может лишиться лицензии?
  • В Иркутской области изменилась система оплаты тепла? По какой схеме потребитель сегодня должен оплачивать эту услугу?
  • Какие нормативы потребления коммунальных услуг но горячему и холодному водоснабжению действуют?
  • На основании чего многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания?
  • В 2009 году собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет более 30, создано товарищество собственников жилья. Соответствует ли такое товарищество собственников жилья нормам жилищного законодательства
  • Какими нормативно-правовыми актами утвержден порядок установления минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах и минимальный размер взноса на капитальный ремонт?
  • От чего зависит минимальный размер взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома?
  • Можно ли сдать квартиру в аренду под офис? Если можно, то что для этого нужно? Если нет, то почему?
  • Соседи заняли часть лестничной клетки в многоквартирном доме. Законны ли такие действия?
  • В выходные дни произошла авария на сетях отопления в квартире (граница ответственности управляющей компании), в связи с чем произошло затопление нижерасположенных квартир. Кто должен возмещать ущерб?
  • Возможно ли проведение общих собраний собственников помещений по отдельным блок-секциям?
  • Могут ли собственники помещений на общем собрании признать недействительным ранее принятое решение?
  • Законны ли действия по начислению и сбору платы за жилищно-коммунальные услуги одновременно двумя управляющими организациями?
  • Законно ли начисление управляющей компанией платы за охрану общего имущества многоквартирного дома, если я не принимал участие в общем собрании, на котором утверждена данная услуга?
  • Соседи не платят квартплату. Что делать?
  • После отключения света в подъезде во многих квартирах сгорела бытовая техника. Как возместить материальный ущерб?
  • Обслуживающая организация отказывается производить очистку подвальных и чердачных помещений от мусора, в подъездах стоит запах канализации. Что делать?
  • Что относится к общедомовым нуждам и правомерны ли за них начисления?
  • В квартире, никто не прописан, УК начисляет за холодное и горячее водоснабжения на одного человека. Законно ли это?
  • Каждое утра из крана ГВС бежит холодная вода, приходится сливать воду 5 минут. Что делать?
  • Холодно в квартире, приборы отопления чуть теплые. Что делать?
  • Теплосбытовая компания производит начисление за отопление с общей площади квартиры, в которую включена лоджия. Правомерно ли это?
  • Должна ли управляющая организация производить перерасчет в случае непредоставления коммунальных услуг?
  • Как получить перерасчет от управляющей компании в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении?
  • За вызов сантехника требуют плату, законно ли это?
  • Как осуществляется введение в эксплуатацию установленных индивидуальных приборов учета воды?
  • Кто должен установить индивидуальные приборы учета в неприватизированной квартире?
  • Правомерно ли взимание комиссии по оплате за жилищные и коммунальные услуги через банк?
  • Как рассчитать объём коммунальной услуги по холодной и горячей воде по индивидуальный приборам учета в квартире?
  • Что такое «подогрев воды» в карточке лицевого счета?
  • Могут ли быть установлены различные тарифы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых и нежилых помещений?
  • Правомерно ли, что управляющая компания выставляет плату за услуги по техническому обслуживанию и поверке общедомовых приборов учета отдельной строкой в квитанции?
  • Законно ли указание в договоре управления многоквартирным домом условия об индексации либо повышении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющей организацией в одностороннем порядке.
  • Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке расторгнуть договор управления?
  • Можно ли при выборе непосредственного способа управления жилым домом, состоящим из 20 квартир, осуществлять обслуживание самостоятельно без заключения договора с лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами?
  • Нужно ли выбирать совет многоквартирного дома?
  • Какие способы управления многоквартирным домом (МКД) предусмотрены законодательством? В чем разница? Какие плюсы и минусы?

  • Управляющая организация отказывает в ремонте подъезда из-за отсутствия этих работ в плане ремонта, утвержденного собственниками на общем собрании. Об этом собрании я ничего не знаю. Подъезд в ужасном состоянии. Как поступить в данной ситуации?

    Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416, на управляющие организации возложена обязанность подготовки предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Решение о проведении текущего ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме принимают собственники на общем собрании (статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ). Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного Кодекса Российской Федерации, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (статья 46 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, собственники вправе либо обжаловать решение общего собрания в суде, либо проголосовать о включении работ по ремонту подъезда в план ремонта на следующий год.



    Как получить перерасчет от управляющей компании в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении?

                В соответствии с пунктом 86 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354, при временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета в связи с отсутствием технической возможности его установки, подтвержденной в установленном настоящими Правилами порядке, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальных услуг по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления жилых (нежилых) помещений, предусмотренных соответственно подпунктами "д" и "е" пункта 4 настоящих Правил.

    Если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета и при этом отсутствие технической возможности его установки не подтверждено в установленном настоящими Правилами порядке либо в случае неисправности индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в жилом помещении и неисполнения потребителем в соответствии с требованиями пункта 81(13) настоящих Правил обязанности по устранению его неисправности, перерасчет не производится, за исключением подтвержденного соответствующими документами случая отсутствия всех проживающих в жилом помещении лиц в результате действия непреодолимой силы.



    Какие действуют нормативы потребления за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме?

    В соответствии с приказом министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области от 17.05.2017 № 75-мпр «Об утверждении нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме на территории Иркутской области».



    Как выполняется начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме с августа 2017 года?

    Согласно части 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета .

    Исключения составляют случаи принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме:

    1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета;

    2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета;

    В соответствии с частью 9.3 статьи 156 ЖК РФ при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.



    Батареи в квартире еле теплые, а управляющая организация приходит, мерит температуру воздуха внутри квартиры и говорит, что она соответствует норме. Что делать?

    Температура поверхности отопительных приборов не замеряется и не нормируется, за исключением того, что при водяном отоплении температура поверхности нагревательных приборов не должна превышать +900С (пункт 4.4 раздел IV СанПиН 2.1.2.2645-10). Основанием для изменения размера платы за предоставление коммунальной услуги по отоплению ненадлежащего качества является акт, в котором отражено отклонение температуры воздуха внутри жилого помещения от установленной нормы (в жилых помещениях - не ниже +20°C, в угловых комнатах - +22°C). Акт составляется в соответствии с требованиями, установленными главой Х Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.



    Из трубы горячего водоснабжения бежит теплая вода.

    Согласно требований Правил № 354, для фиксации факта ненадлежащего предоставления коммунальной услуги Вам необходимо уведомить об этом аварийно-диспетчерскую службу для составления акта. На основании акта Вы вправе требовать снижения оплаты за коммунальные услуги ненадлежащего качества в соответствии с п. 101 вышеуказанных Правил.

    Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано как письменно, так и устно (по телефону).

    При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества и вид коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем сообщение потребителя (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано сообщение потребителя, и время его регистрации. Далее сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки, факта нарушения качества коммунальной услуги. Время проведения проверки назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время. По окончании проведенной проверки составляется акт проверки, в котором указываются дата и время проведения проверки, а также факт нарушения качества коммунальной услуги (п. 107 Правил №354).

    Если вышеуказанный порядок был соблюден и факт предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества зафиксирован аварийно-диспетчерской службой, то собственник (пользователь) жилого помещения многоквартирного дома вправе обратится в управляющую компанию для перерасчета платы за период начиная с установки факта нарушения качества коммунальной услуги до момента, когда будет зафиксирован факт возобновления предоставления услуги, либо устранения причины нарушения качества коммунальной услуги.

    В случае непринятия мер управляющей компании, Вы вправе обратиться в службу государственного жилищного надзора Иркутской области, расположенную по адресу: г. Иркутск, ул. Поленова, д. 18А, с письменным заявлением. 



    Управляющая компания (ресурсоснабжающая организация) приостановила подачу коммунальной услуги—электроснабжения в квартире в связи с образовавшейся задолженностью за жилищно-коммунальные услуги.
    Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг регулируются «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее по тексту - Правила № 354).

    Согласно п. 117 Правил №354 исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:

    а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами;

    б) проведения планово-профилактического ремонта и работ по обслуживанию централизованных сетей инженерно-технического обеспечения и (или) внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, - через 10 рабочих дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя.

    Правилами №354 под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.

    В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности (п. 118 Правил №354).

    Согласно п. 119 Правил №354 если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:

    а) исполнитель направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня доставки потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доставляется потребителю путем вручения потребителю-должнику под расписку, или направления по почте заказным письмом (с уведомлением о вручении), или путем включения в платежный документ для внесения платы за коммунальные услуги текста соответствующего предупреждения (уведомления), или иным способом уведомления, подтверждающим факт и дату его получения потребителем, в том числе путем передачи потребителю предупреждения (уведомления) посредством сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи на пользовательское оборудование потребителя, телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или через личный кабинет потребителя в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства либо на официальной странице исполнителя в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", передачи потребителю голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи;

    б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги;

    в) при непогашении образовавшейся задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока и при отсутствии технической возможности 118 Правил №354).

    Согласно п. 119 Правил №354 если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:

    а) исполнитель направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня доставки потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доставляется потребителю путем вручения потребителю-должнику под расписку, или направления по почте заказным письмом (с уведомлением о вручении), или путем включения в платежный документ для внесения платы за коммунальные услуги текста соответствующего предупреждения (уведомления), или иным способом уведомления, подтверждающим факт и дату его получения потребителем, в том числе путем передачи потребителю предупреждения (уведомления) посредством сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи на пользовательское оборудование потребителя, телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или через личный кабинет потребителя в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства либо на официальной странице исполнителя в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", передачи потребителю голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи;

    б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги;

    в) при непогашении образовавшейся задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока и при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом "б" настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности по истечении 10 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения.

    Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней со дня полного погашения задолженности и оплаты расходов исполнителя по введению ограничения, приостановлению и возобновлению предоставления коммунальной услуги в порядке и размере, которые установлены Правительством Российской Федерации, или заключения соглашения о порядке погашения задолженности и оплаты указанных расходов, если исполнитель не принял решение возобновить предоставление коммунальных услуг с более раннего момента (п. 120 Правил №354).

    Не допускается ограничение или приостановление исполнителем предоставления коммунальной услуги, которое может привести к нарушению прав на получение коммунальной услуги надлежащего качества потребителем, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством Российской Федерации и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, за исключением случаев, предусмотренных Правилами (п. 120 Правил).

    В соответствии с п. 122 Правил №354 действия по ограничению или приостановлению предоставления коммунальных услуг не должны приводить к:

    а) повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

    б) нарушению прав и интересов потребителей, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме и полностью выполняющих обязательства, установленные законодательством Российской Федерации и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;

    в) нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан.

    Таким образом, при наличии задолженности у потребителя за потребленную коммунальную услугу электроснабжение при условии соблюдения процедуры уведомления потребителя об имеющейся задолженности, предусмотренной требованиями п. 119 Правил №354, исполнитель (управляющая компания или ресурсоснабжающая организация) вправе приостановить или ограничить предоставление указанной коммунальной услуги.



    Какие типичные ошибки выявляются при оформлении протокола общего собрания собственников многоквартирного дома

    При оформлении результатов общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо руководствоваться требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденными Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр (далее — Требования).

    При анализе Протоколов общих собраний собственников многоквартирного дома (далее — Протокол) выявляются следующие типичные ошибки:

    1. Не указывается регистрационный номер протокола, который является его обязательным реквизитом.

    Регистрационным номером протокола общего собрания является порядковый номер общего собрания в течение календарного года п. 4, 7 Требований.

    2. Указывается неполное место проведения общего собрания.

    В силу п. 8 Требований в протоколе в качестве места проведения общего собрания указывается адрес, по которому проводилось очное собрание или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме при очно-заочном и заочном голосовании.

    3. Неверно указываются сведения об инициаторе общего собрания.

    В соответствии с п. 11 Требований вводная часть протокола общего собрания должна содержать следующие сведения об инициаторе общего собрания:

    - для юридических лиц указывается полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица в соответствии с его учредительными и регистрационными документами;

    - для физических лиц указывается полностью фамилия, имя, отчество (при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение.

    4. Отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем.

    Согласно п. 12 Требований сведения о лицах, присутствующих на общем собрании, указываются после слова «Присутствующие» и включают в себя:

    а) для физических лиц - фамилию, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение, количество голосов, которыми владеет соответствующее лицо, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае участия в общем собрании), подпись указанных лиц;

    б) для юридических лиц - полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными и регистрационными документами, наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение в многоквартирном доме, количество голосов, которым владеет соответствующее лицо, фамилию, имя, отчество (при наличии) представителя юридического лица, указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.

    5. Отсутствуют обязательные приложения к протоколу общего собрания.

    В соответствии с п. 19 Требований обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:

    а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме;

    б) сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании которого проводится общее собрание;

    в) реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;

    д) доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;

    ж) решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.

    6. Не указываются реквизиты подписи протокола общего собрания, которые содержат сведения: о фамилии, инициалах лица, председательствующего на общем собрании, секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет голосов, и собственноручную подпись указанных лиц, дату ее проставления (пункт 21 Требований). 



    Имеет ли право управляющая организация отключить электроэнергию при наличии задолженности за коммунальные услуги.

    В соответствии с Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», в случае наличия у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя.

    Исполнитель направляет потребителю-должнику уведомление о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня доставки потребителю указанного уведомления предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доставляется потребителю путем вручения потребителю-должнику под расписку, или направления по почте заказным письмом (с уведомлением о вручении), или путем включения в платежный документ для внесения платы за коммунальные услуги текста соответствующего предупреждения (уведомления), или иным способом уведомления, подтверждающим факт и дату его получения потребителем.

    Таким образом, исполнитель вправе ограничить либо приостановить предоставление электроэнергии в случае наличия у потребителя задолженности, предварительно уведомим его в соответствии с установленными требованиями.



    Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта на специальный счет? Кто может быть владельцем специального счета? Что обязательно должно быть отражено в протоколе общего собрания собственников с решением об изменении способа формирования?
    В соответствии с частью 1 статьи 173 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

    1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

    2) владелец специального счета;

    3) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 ЖК РФ, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора;

    4) решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним.

    Владельцем специального счета может быть:

    1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ;

    2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

    3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

    В соответствии со статье 3(1) Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора области и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через шесть месяцев после направления региональному оператору области решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 статьи 173 ЖК РФ, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 статьи 173 ЖК РФ.

    Обращаю Ваше внимание, что согласно части 1 статьи 172 ЖК РФ владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в службу государственного жилищного надзора Иркутской области уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 ЖК РФ, справки банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.



    Не проживала в квартире несколько месяцев, перерасчет УК за ремонт и содержание жилья не делает. Правомерно ли это?
    Да, правомерно. Перерасчет за период Вашего отсутствия делается только за коммунальные услуги (ХВС, ГВС, водоотведение). Т.к. плата за содержание и ремонт жилья расходуется на обслуживание мест общего пользования вашего многоквартирного дома, то перерасчет по данным статьям не производится.

    Верховный суд Российской Федерации признал взносы за капитальный ремонт незаконными, нужно ли их оплачивать?

    Решением Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года № 10-П, признано не противоречащим Конституции Российской Федерации положение ч. 1 ст. 169 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляющее общую обязанность собственников помещений в многоквартирных домах уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в этих домах, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования оно предполагает совместное и равное участие всех собственников помещений в многоквартирных домах - независимо от даты возникновения права собственности на конкретные помещения, основания его приобретения и формы собственности - в формировании фондов капитального ремонта общего имущества в таких домах.

    Следовательно, оплачивать взносы за капитальный — это обязанность каждого собственника помещения, которая не противоречит Конституции Российской Федерации.

    Правомерно ли нам начисляют пени за просрочку платежей за капитальный ремонт?

    Ответ. Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе взносы на капитальный ремонт.

    В соответствии с частью 1 статьи 169 ЖК РФ Вы обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 ЖК РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

    В случае, если Вы несвоевременно и (или) не полностью уплатили взносы на капитальный ремонт, то на основании части 14.1 статьи 155 ЖК РФ Вы обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

    Согласно части 1 статьи 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

    Собственники нежилых помещений в соответствии с частью 3 статьи 171 ЖК РФ уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представляемых лицами, уполномоченными в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьей 171 ЖК РФ, которые вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года. Собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. В случае, если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.




    Входит ли в расчет минимального размера взносов за капитальный ремонт зарплата и взносы с зарплаты, кто будет предоставлять эти сведения в жилищную инспекцию ежемесячно?

    Согласно части 1 статьи 174 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 ЖК РФ, и работ, предусмотренных Законом Иркутской области № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области», погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

    Уплаты вознаграждения лицу, уполномоченному ежеквартально не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетным кварталом, представлять в орган государственного жилищного надзора следующие сведения о фондах капитального ремонта, формируемых на специальном счете, возможна из средств, дополнительно собираемых для вышеуказанных целей. Данный вопрос может быть решен путем проведения общего собрания собственников помещений Вашего многоквартирного дома.

    В порядке начисления ОДИ будут ли изменения?

    30.06.2016 вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 29 июня 2016 года № 603 (далее - Постановление) вносящее изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила).

    Согласно пункту 44 Правил распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

    То есть, обязательства по ограничению нормативом потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды распространяются также и на ресурсоснабжающую организацию, в том случае если она является исполнителем коммунальных услуг. 

    Как изменится плата за сбор и утилизацию мусора?

    Оплата за сбор и утилизацию мусора не изменилась. Согласно постановлению № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ но управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность», сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, входит в состав платы за содержание общего имущества многоквартирных домов, размер которой определяется общим собранием собственников общего имущества многоквартирных домов.



    Каков порядок сбора платежей за капремонт в многоквартирном доме? Как аккумулируются эти деньги? Какова минимальная плата жильцов за капремонт?

    Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возложена на всех собственников помещений в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта с 1 сентября 2014 года.

    Согласно части 5 статьи 2 Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении шести календарных месяцев с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. При этом решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

    Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта.

    Собственники вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

    1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счет;

    2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

    Согласно части 2 статьи 144 ЖК РФ решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается в соответствии с требованиями части 8.1 статьи 156 ЖК РФ.

    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен постановлением Постановлением Правительства Иркутской области от 15 декабря 2016 года № 794-пп «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, на 2017 год».

    Размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах устанавливается в рублях на один квадратный метр занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, в месяц.

    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт на 2017 год остался на уровне размера взноса на 2014 год.




    Лицензирование УК. Что это за процедура? Как управляющие компании станут получать лицензии? Что грозит тем, у кого лицензии нет? За что УК может лишиться лицензии?

    Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» с 1 мая 2015 года обязывает управляющие организации, в лице юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии. Организации, не получившие лицензию до вышеуказанного срока, не буду! допускаться до осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами, а также лицензионный контроль в будущем, в Иркутской области будет осуществлять Служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области. Лицензия будет выдаваться без ограничения срока её действия, и будет действовать только на территории Иркутской области.

    Для получения лицензии юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами должны быть зарегистрированы только на территории Российской Федерации, организациям, зарегистрированным на территории иностранных государств, лицензия выдаваться не будет.

    Кроме того, обязательным для должностного лица организации, которая собирается получить лицензию, является наличие квалификационного аттестата, отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, преступления средней тяжести или особо тяжкие преступления, а также его отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц. Получение квалификационного аттестата, который выдается на 5 лет; предполагает сдачу квалификационного экзамена в Лицензионной комиссии Иркутской области. Порядок проведения и определения результатов квалификационного экзамена определены в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 декабря 2014 года № 789/пр.

    Соискатель лицензии, осуществляющий предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии, должен соответствовать также лицензионному требованию, предусмотренному пунктом 6 части I статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации:

    - соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных частью 10 статьи 161 настоящего Кодекса.

    В соответствии с утвержденным Постановлением Правительством Российской Федерации от 28 октября 2014 года № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в лицензирующий орган следующие документы:

    - заявление о предоставлении лицензии, составленное в соответствии с частью 1 статьи 13 Федеральною закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»;
    копии учредительных документов, засвидетельствованные в нотариальном порядке;
    - копию квалификационного аттестата должностного лица соискателя лицензии;

    - опись прилагаемых документов.

    Согласно ст. 194 Жилищного кодекса Российской Федерации заявление лицензиата (соискателя лицензии) рассматривается в срок не более 30 рабочих дней лицензирующим органом, который представляет Лицензионной комиссии мотивированное предложение о предоставлении лицензии или об отказе в ее предоставлении.

    Основаниями для отказа являются:

    1) установленное в ходе проверки заявления о предоставлении лицензии и принимаемых к нему документов несоответствие соискателя лицензии лицензионным требованиям;

    2) наличие в представленных соискателем лицензии заявлении о предоставлении лицензии и (или) прилагаемых к нему документах недостоверной или искаженной информации.
    Законом предусмотрено, что при наличии у организации или у должностного лица в течение календарного года двух или более административных наказаний за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органами государственного жилищного надзора, в отношении многоквартирного дома, такой дом может быть исключен из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

    Таким образом, полученная лицензия может быть аннулирована но решению суда на основании заявления Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, составленного по решению Лицензионной комиссии.

    Основанием для решения Лицензионной комиссии о подаче заявления в суд об аннулировании лицензии организации, является исключение из реестра лицензий Иркутской области сведений о многоквартирных домах, площадь которых составляет пятнадцать или более процентов от общей площади многоквартирных домов, которые находились в управлении у организации.



    В Иркутской области изменилась система оплаты тепла? По какой схеме потребитель сегодня должен оплачивать эту услугу?

    В соответствии с приказом министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области от 30 сентября 2016 года № 117-мпр «О выборе (изменении) способа оплаты коммунальной услуги по отоплению на территории Иркутской области» на территории муниципального образования «Ангарский городской округ», города Иркутска, муниципального образования Чунского района начисление платы осуществляется в течение отопительного периода, то есть, исходя из фактических показаний общедомового прибора учета тепловой энергии.

    Данный способ оплаты коммунальной услуги по отоплению подлежит применению с начала отопительного периода 2017-2018 годов.<

    Какие нормативы потребления коммунальных услуг но горячему и холодному водоснабжению действуют?

    Нормативы потребления коммунальных услуг утверждены приказом министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области от 01.07.2016 № 184-мпр «Об установлении и утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по холодному (горячему) водоснабжению в жилых помещениях на территории Иркутской области»



    На основании чего многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания?

    Жилые помещения признаются непригодными для проживания, а дома - аварийными и подлежащими сносу либо реконструкции согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 (далее – Положение).

    Решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в соответствии с действующим законодательством относится исключительно к компетенции межведомственной комиссии, созданной при органе местного самоуправления.

    В соответствии с пунктом 45 вышеуказанного Положения для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

    - нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

    - план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.

    Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.



    В 2009 году собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет более 30, создано товарищество собственников жилья. Соответствует ли такое товарищество собственников жилья нормам жилищного законодательства
    Требование пункта 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ о создании товарищества собственников жилья в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, не распространяется на ТСЖ, созданные до 16 июня 2011 года.
    Соответственно существование ТСЖ, созданного в 2009 году в соответствии с законодательством 2009 года, не противоречит пункту 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ, и обязанность произвести реорганизацию в связи с введением указанной нормы действующим законодательством не предусмотрена.
    Согласно части 4 статьи 175 ЖК РФ на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
    Исходя из положений части 2 статьи 175 ЖК РФ, владельцем специального счета не может быть ТСЖ, созданное собственниками помещений нескольких многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет в сумме более 30.
    Собственники помещений в многоквартирных домах, управление которыми осуществляет такое ТСЖ, вправе в качестве владельца специального счета выбрать регионального оператора (часть 3 статьи 175 ЖК РФ).



    Какими нормативно-правовыми актами утвержден порядок установления минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах и минимальный размер взноса на капитальный ремонт?

    Порядок установления минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах утвержден Законом Иркутской области от 27 декабря 2013 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области».

    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен постановлением Постановлением Правительства Иркутской области от 15 декабря 2016 года № 794-пп «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, на 2017 год».



    От чего зависит минимальный размер взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома?

    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах дифференцируется в зависимости от:

    1) климатических условий и географического расположения (в южных районах Иркутской области либо в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях) муниципального образования Иркутской области, на территории которого расположен многоквартирный дом;

    2) типа и этажности многоквартирного дома;

    3) стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома (наружных ограждающих и несущих конструкций, фундамента, крыши, внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления);

    4) нормативных сроков эффективной эксплуатации соответствующих элементов строительных конструкций, внутридомовых инженерных систем, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме и обслуживающего более одного помещения, до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков);

    5) перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренного статьей Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области».




    Можно ли сдать квартиру в аренду под офис? Если можно, то что для этого нужно? Если нет, то почему?

    Сдать квартиру под офис можно при условии, что она будет переведена из жилого помещения в нежилое. Решение о переводе принимается органом местного самоуправления в порядке, установленном главой 3 ЖК РФ.

    Собственнику квартиры (иному уполномоченному им лицу) нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения квартиры с заявлением и иными необходимыми документами, перечисленными в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, и получить уведомление о переводе. При необходимости нужно провести переустройство квартиры и (или) ее перепланировку, и (или) иные работы, если они требуются для использования квартиры в качестве нежилого помещения, и получить акт приемочной комиссии.

    Основанием для использования квартиры в качестве нежилого помещения является уведомление о переводе жилого помещения в нежилое, а если для использования квартиры в качестве нежилого помещения требовались ее переустройство и (или) перепланировка, и (или) иные работы, - акт приемочной комиссии, который оформляется по завершении таких работ.



    Соседи заняли часть лестничной клетки в многоквартирном доме. Законны ли такие действия?

    Нет, незаконны. Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ для принятия такого решения необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Следовательно, самовольное использование для личных нужд части лестничной площадки, относящейся к общему имуществу, является неправомерным.

    В выходные дни произошла авария на сетях отопления в квартире (граница ответственности управляющей компании), в связи с чем произошло затопление нижерасположенных квартир. Кто должен возмещать ущерб?

    Вам необходимо обратиться в управляющую компанию для составления акта о затоплении квартиры и установления причины затопления. Данный акт составляется комиссионно непосредственно в процессе самого затопления, либо в кратчайшие сроки (желательно незамедлительно) после затопления квартиры, так как по прошествии времени определить причину затопления практически не представляется возможным.

    В состав комиссии включаются собственники (наниматели) затопленной квартиры, собственники (наниматели) квартиры из которой произошло затопление и представитель организации, осуществляющей управление данным домом.

    После составления такого акта потерпевшему жителю необходимо привлечь специализированную экспертную организацию для компетентного определения размера, причиненного затоплением ущерба.

    Если причинитель вреда отказывается возместить ущерб в досудебном порядке, необходимо обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов путем подачи искового заявления в соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Возможно ли проведение общих собраний собственников помещений по отдельным блок-секциям?

    Да, но при условии, что данные блок-секции являются отдельными жилыми домами, т.е. стоят на государственном кадастровом учете с разными кадастровыми номерами и сданы как самостоятельные объекты технического учета.

    В случае, если жилой дом является единым, то проведение общих собраний отдельно в каждой блок-секции будет неправомочным.



    Могут ли собственники помещений на общем собрании признать недействительным ранее принятое решение?

    Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований статей 44-48 ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
    Таким образом, решение общего собрания собственников помещений может быть признано недействительным только по решению суда.



    Законны ли действия по начислению и сбору платы за жилищно-коммунальные услуги одновременно двумя управляющими организациями?

    Нет, незаконны. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, между собственниками и выбранной управляющей организацией заключается договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

    В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

    Таким образом, с момента заключения договора управления многоквартирным домом право на выставление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги возникло у той управляющей организации, с которой заключен договор управления. Так как в соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

    Законно ли начисление управляющей компанией платы за охрану общего имущества многоквартирного дома, если я не принимал участие в общем собрании, на котором утверждена данная услуга?

    В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в таком доме.

    Согласно части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
    Одним из условий договора управления является перечень услуг по содержанию общего имущества (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).

    Исходя из положений части 1.1. статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечивать безопасность имущества физических и юридических лиц.

    Таким образом, начисление платы за услугу по охране общего имущества Вашего многоквартирного дома правомерно, если данная услуга и плата за нее утверждены решением общего собрания.

    Соседи не платят квартплату. Что делать?

    Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена частью 1 статьи 153 ЖК РФ.

    Право требования к должнику о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (далее — квартплата) возникает в силу договора управления многоквартирным домом, заключенного между управляющей организацией и собственником квартиры.
    Учитывая изложенное, функции по истребованию задолженности по квартплате с граждан-неплательщиков возложены на управляющую организацию.

    Согласно статье 123 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», если судебный пристав не исполняет свои обязанности, управляющая организация вправе на бездействие судебного пристава подать жалобу старшему судебному приставу, в подчинении которого находится этот судебный пристав.

    Кроме того, бездействие судебного пристава управляющая организация может обжаловать в суде.



    После отключения света в подъезде во многих квартирах сгорела бытовая техника. Как возместить материальный ущерб?
    В данном случае собственникам помещений необходимо сделать заключение специализированной организации о причинах выхода из строя бытовой техники. С целью возмещения ущерба за «сгоревшую» технику нужно обратиться с письменным заявлением в свою управляющую организацию и приложить к нему указанное заключение. В случае отказа управляющей организации возместить ущерб добровольно, данный вопрос необходимо решать только в судебном порядке. 

    Обслуживающая организация отказывается производить очистку подвальных и чердачных помещений от мусора, в подъездах стоит запах канализации. Что делать?

    В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170, подвальные и чердачные помещения в жилых домах не должны быть захламлены строительным и бытовым мусором. Следовательно, обслуживающая организация как лицо, ответственное за содержание общего имущества собственников помещений дома, обязана произвести их очистку.

    В случае отказа управляющей организации собственники помещений дома имеют право обратиться в Службу с заявлением для проведения внеплановой проверки в отношении обслуживающей организации и принятия мер.

    Что относится к общедомовым нуждам и правомерны ли за них начисления?

    К общедомовым нуждам относятся коммунальные ресурсы, используемые для:
    уборки подъездов, лифта, окон, поливки газонов и клумб, помывки малых архитектурных форм,
    поддержания нормативного температурного режима мест общего пользования: лестничных клеток, площадок, коридоров, освещения мест общего пользования, технических нужд, и технологические потери воды (промывка системы водоснабжения и т.д.).

    Размер платы на общедомовые нужды в домах, где установлены общедомовые приборы учета, рассчитывается как разница между показаниями общедомового прибора учета за расчетный период (месяц) и суммарным объемом коммунального ресурса, потребленного в жилых или нежилых помещениях на основании показаний индивидуальных приборов учета, и установленных нормативов в помещениях, которые не оборудованы индивидуальными приборами учета.

    Если Вы считаете, что управляющая организация выставляет Вам большие объемы коммунальных ресурсов за общедомовые нужды, то Вы имеете право обратиться с заявлением в Службу для проведения внеплановой проверки.

    В квартире, никто не прописан, УК начисляет за холодное и горячее водоснабжения на одного человека. Законно ли это?

    В соответствии с пунктом 56(1) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила), в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа и исполнитель располагает сведениями о временно проживающих в жилом помещении потребителях, не зарегистрированных в этом помещении по постоянному (временному) месту жительства или месту пребывания, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении.

    Указанный акт подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом и органом управления такого товарищества или кооператива заключен договор управления с управляющей организацией.

    В этом акте указываются дата и время его составления, фамилия, имя и отчество собственника жилого помещения (постоянно проживающего потребителя), адрес, место его жительства, сведения о количестве временно проживающих потребителей. В случае если собственник жилого помещения (постоянно проживающий потребитель) отказывается подписывать акт или собственник жилого помещения (постоянно проживающий потребитель) отсутствует в жилом помещении во время составления акта, в этом акте делается соответствующая отметка. Исполнитель обязан передать 1 экземпляр акта собственнику жилого помещения (постоянно проживающему потребителю).

    Указанный акт в течение 3 дней со дня его составления направляется исполнителем в органы внутренних дел и (или) органы, уполномоченные на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.

    В соответствии с пунктом 58 Правил количество временно проживающих в жилом помещении потребителей определяется на основании заявления, указанного в подпункте "б" пункта 57 Правил, и (или) на основании составленного уполномоченными органами протокола об административном правонарушении, предусмотренном статьей 19.15.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

    Рекомендуем Вам произвести установку приборов учета в жилом помещении, что позволит Вам оплачивать только фактически потребленные коммунальные ресурсы в квартире.

    Каждое утра из крана ГВС бежит холодная вода, приходится сливать воду 5 минут. Что делать?
    Первое, что Вам необходимо – это обратиться в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию для выяснения причин отклонения температуры ГВС от нормативных значений.
    Одной из причин несоответствия температуры ГВС нормативам параметрам в летнее время является отсутствие циркуляционной линии. Для прокладки циркуляционной линии необходима реконструкция системы горячего водоснабжения. Этот вид работы относится к капитальному. Собственникам дома на общем собрании необходимо принять решение по капитальному ремонту системы горячего водоснабжения.
    При этом, так как в соответствии со статьями 30, 39, 154 и 159 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет средств собственников помещений, собственники помещений (квартир и иных нежилых помещений) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. 

    Холодно в квартире, приборы отопления чуть теплые. Что делать?
    В соответствии с приложением № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, установлены следующие требования к качеству коммунальных услуг: нормативная температура воздуха в жилых помещениях в отопительный период обеспечивается не ниже + 20° С (в угловых комнатах не ниже + 22°С).
    Температура приборов отопления в отопительный период не регламентируется.
    Если температура в Вашей квартире ниже нормативной, Вам необходимо обратиться в управляющую компанию или в ресурсоснабжающую организацию, в случая бездействия Вы вправе обратиться в Службу для проведения проверки и принятия мер.

    Теплосбытовая компания производит начисление за отопление с общей площади квартиры, в которую включена лоджия. Правомерно ли это?
    Нет, не правомерно. По вопросу перерасчета за отопление Вам необходимо письменно обратиться в теплосбытовую компания с приложением копии технического паспорта на квартиру. Если в перерасчете Вам будет отказано, то данный вопрос нужно решать в судебном порядке.

    Должна ли управляющая организация производить перерасчет в случае непредоставления коммунальных услуг?

    Да, должна, и это зависит от продолжительности непредоставления коммунальных услуг.
    В соответствии с подпунктами «а», «г» пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг; производить в установленном настоящими Правилами порядке расчет размера платы за предоставленные коммунальные услуги и при наличии оснований производить перерасчет размера платы за коммунальные услуги, в том числе в связи с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении.

    Допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды составляет: 8 часов (суммарно) в течение месяца, 4 часа единовременно, при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа подряд.

    Допустимая продолжительность перерыва подачи холодный воды составляет:
    8 часов (суммарно) в течение месяца, 4 часа единовременно (пункты 1,4 Приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).

    Как получить перерасчет от управляющей компании в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении?

    В соответствии с пунктом 86 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354, при временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальной услуги по отоплению и газоснабжению на цели отопления жилых помещений.
    Не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

    В случае временного отсутствия (более 5 календарных дней) потребитель имеет право подать в управляющую компанию, ресурсоснабжающую организацию заявление о перерасчете. К заявлению о перерасчете необходимо приложить перечень необходимых документов, в соответствии с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». В заявлении о перерасчете указываются фамилия, имя и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала и окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении и документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя.

    В случае отказа Вы вправе обратиться в суд с требованием к управляющей организации, ресурсоснабжающей организации о производстве перерасчета по оплате коммунальных услуг. 

    За вызов сантехника требуют плату, законно ли это?
    Взимание платы управляющей компанией за вызов сантехника неправомерно. Если в процессе выезда выяснится, что необходим ремонт или замена сантехоборудования, являющегося Вашей личной собственностью, то взимание платы за его ремонт будет правомерным, при этом в обязательном порядке оплата должна быть произведена непосредственно в управляющей организации, и Вам должны выдать на руки товарно-кассовый чек. Однако Вы можете воспользоваться услугами любого другого сантехника или фирмы, предоставляющего подобного рода услуги. 

    Как осуществляется введение в эксплуатацию установленных индивидуальных приборов учета воды?

    Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354, оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

    Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю.

    Установленный прибор учета должен быть введен в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой его установки. При этом исполнитель (управляющая компания или ресурсоснабжающая организация) обязан, начиная со дня, следующего за днем ввода прибора учета в эксплуатацию, осуществлять расчет размера платы за соответствующий вид коммунальной услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета.

    Кто должен установить индивидуальные приборы учета в неприватизированной квартире?

    В соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязанность по обеспечению помещений в многоквартирных домах индивидуальными приборами учета ресурсов (воды, газа, тепла, электричества) выполняется за счет средств собственника.

    Если квартира не приватизирована и находится в собственности муниципалитета, то установка индивидуальных приборов учета производится за счет средств муниципалитета.
    По данному вопросу Вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления. 

    Правомерно ли взимание комиссии по оплате за жилищные и коммунальные услуги через банк?

    Правомерно. Ранее плата за услуги по перечислению средств была включена в тариф на ремонт и содержание, если такое решение было принято на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов.

    В тех домах, где процент за сбор платежей был включен в тариф, управляющей компанией должен быть сделан перерасчет, и комиссия за сбор платежей должна быть выделена из тарифа.
    Гражданин, в свою очередь, оплачивает кредитной организации (банку) услуги по перечислению жилищно-коммунальных платежей в адрес управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций.

    Как рассчитать объём коммунальной услуги по холодной и горячей воде по индивидуальный приборам учета в квартире?
    Объем коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению рассчитывается как разница между текущими и предыдущими показаниями индивидуальных приборов учета. 

    Что такое «подогрев воды» в карточке лицевого счета?

    Затраты на приготовление горячей воды (тариф) включают в себя:

    - стоимость 1м3 холодной (подпиточной, с температурой +5'C) воды;

    - стоимость тепловой энергии, затраченный на ее подогрев (Гкал) до 60-75 °С.

    В последнее время управляющие организации данные строки указывают в расчетных документах раздельно, но при этом общая сумма затрат не увеличивается.

    Могут ли быть установлены различные тарифы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых и нежилых помещений?
    Нет, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.



    Правомерно ли, что управляющая компания выставляет плату за услуги по техническому обслуживанию и поверке общедомовых приборов учета отдельной строкой в квитанции?

    Нет, не правомерно. Согласно пункту 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

    В силу подпункта «к» пункта 11 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.) включено в содержание общего имущества многоквартирного дома.

    Взимание платы за услуги по техническому обслуживанию и поверке общедомовых приборов учета отдельной строкой неправомерно, так как данные услуги входят в перечень услуг по содержанию общего имущества.

    Законно ли указание в договоре управления многоквартирным домом условия об индексации либо повышении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющей организацией в одностороннем порядке.
    Нет, не законно. Данное условие противоречит части 7 статьи 156 ЖК РФ, так как размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

    Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке расторгнуть договор управления?

    Да, могут.

    Пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (далее - общее собрание) отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления МКД.
    В связи с этим, часть 2 статьи 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в МКД выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом.

    Если собственниками помещений в МКД принято решение о выборе способа управления - управление управляющей организацией, то оно должно быть реализовано путем заключения собственниками помещений в МКД договора управления МКД с управляющей организацией (статья 162 ЖК РФ).

    По договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

    Договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем три года ( часть 5 статьи 162 ЖК РФ).

    При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).

    В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
    В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

    Таким образом, без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны заключившие его, пришли к определенному соглашению, либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

    Согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

    Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).

    Из указанного следует, что собственники помещений в МКД могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления МКД.

    Деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников помещений в МКД, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.

    Можно ли при выборе непосредственного способа управления жилым домом, состоящим из 20 квартир, осуществлять обслуживание самостоятельно без заключения договора с лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами?

    Исходя из смысла части 1.1 статьи 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом, если количество квартир в Вашем доме более чем двадцать, договор может быть заключен только с управляющей организацией, а при отсутствии такого договора способ управления считается не реализованным, что может явиться основанием к проведению органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (часть 9.1 статьи 161, часть 4 статьи 161 ЖК РФ).





    Нужно ли выбирать совет многоквартирного дома?
    Согласно статье 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
    При этом норм, запрещающих проведение общего собрания по вопросу выбора совета многоквартирного дома при таком способе управления многоквартирным домом как товарищество собственников жилья, ЖК РФ не содержит.

    Какие способы управления многоквартирным домом (МКД) предусмотрены законодательством? В чем разница? Какие плюсы и минусы?

    Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусматривает:

    1) Непосредственное управление.

    При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и предоставлением коммунальных услуг.
    Данный способ предоставляет собственникам помещений в доме два варианта участия в управлении таким домом: лично и через своего представителя.


    2) Управление ТСЖ и ЖСК.

    Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для управления многоквартирным домом. Основная цель создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) - совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, которое предусматривает самостоятельное управление либо управление с привлечением профессиональной организации.

    Основные преимущества товариществ собственников жилья:

    - собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом:
    собственными силами или с привлечением специалистов - профессионалов (управляющего или управляющую организацию (физическое или юридическое лицо);

    - вправе расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ других, более квалифицированных специалистов, при несоответствии качества работ требованиям жителей;

    - самостоятельно формируют свой бюджет;

    - самостоятельно планируют работы по содержанию и ремонту своего дома, определяют их очередность, контролируют их качественное исполнение;

    - могут иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящейся в общедолевой собственности, рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей;

    - ТСЖ отличается прозрачностью финансовых потоков – любой член ТСЖ имеет возможность участвовать в формировании бюджета и контролировать его исполнение через ревизионные комиссии или лично;

    ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных

    Уставом:
    - обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
    - строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме.
    Жилищный или жилищно-строительный кооператив - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а так же управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

    Особенности жилищного кооператива:

    жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами;
    участвуют своими средствами в строительстве, приобретении, в реконструкции, и в последующем содержании многоквартирного дома.

    При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.


    3) Управление управляющей организацией:


    Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления многоквартирным домом, как управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).
    Для этого общее собрание собственников помещений должно принять решения об:

    - избрании способа управления МКД управляющей организацией;

    - избрании конкретной управляющей организации;

    - условиях договора управления с управляющей организацией.

    Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами.

    При выборе такого способа управления многоквартирным домом как управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной организацией договоры управления, в которых должно быть указано:

    - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

    - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

    - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

    - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

    Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

    Информационные ресурсы Иркутской области