Версия для слабовидящих
Версия для печати

Вопрос-ответ

Вопросы в сфере государственного жилищного надзора

  • Не проживала в квартире несколько месяцев, перерасчет УК за ремонт и содержание жилья не делает. Правомерно ли это?
  • Верховный суд Российской Федерации признал взносы за капитальный ремонт незаконными, нужно ли их оплачивать?
  • Правомерно ли нам начисляют пени за просрочку платежей за капитальный ремонт?
  • Входит ли в расчет минимального размера взносов за капитальный ремонт зарплата и взносы с зарплаты, кто будет предоставлять эти сведения в жилищную инспекцию ежемесячно?
  • В порядке начисления ОДИ будут ли изменения?
  • Как изменится плата за сбор и утилизацию мусора?
  • Как с 1-го января изменился порядок сбора платежей за капремонт в МКД. Как теперь аккумулируются и где могут храниться эти деньги? Какова плата жильцов за капремонт? Как распределяются деньги?
  • Лицензирование УК. Что это за процедура? Как управляющие компании станут получать лицензии? Что грозит тем, у кого лицензии нет? За что УК может лишиться лицензии?
  • В Иркутской области изменилась система оплаты тепла? По какой схеме потребитель сегодня должен оплачивать эту услугу?
  • Какие нормативы потребления коммунальных услуг но горячему и холодному водоснабжению действуют?
  • На основании чего многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания?
  • В 2009 году собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет более 30, создано товарищество собственников жилья. Соответствует ли такое товарищество собственников жилья нормам жилищного законодательства
  • Какими нормативно-правовыми актами утвержден порядок установления минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах и минимальный размер взноса на капитальный ремонт?
  • От чего зависит минимальный размер взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома?
  • Можно ли сдать квартиру в аренду под офис? Если можно, то что для этого нужно? Если нет, то почему?
  • Соседи заняли часть лестничной клетки в многоквартирном доме. Законны ли такие действия?
  • В выходные дни произошла авария на сетях отопления в квартире (граница ответственности управляющей компании), в связи с чем произошло затопление нижерасположенных квартир. Кто должен возмещать ущерб?
  • Возможно ли проведение общих собраний собственников помещений по отдельным блок-секциям?
  • Могут ли собственники помещений на общем собрании признать недействительным ранее принятое решение?
  • Законны ли действия по начислению и сбору платы за жилищно-коммунальные услуги одновременно двумя управляющими организациями?
  • Законно ли начисление управляющей компанией платы за охрану общего имущества многоквартирного дома, если я не принимал участие в общем собрании, на котором утверждена данная услуга?
  • Соседи не платят квартплату. Что делать?
  • После отключения света в подъезде во многих квартирах сгорела бытовая техника. Как возместить материальный ущерб?
  • Обслуживающая организация отказывается производить очистку подвальных и чердачных помещений от мусора, в подъездах стоит запах канализации. Что делать?
  • Что относится к общедомовым нуждам и правомерны ли за них начисления?
  • В квартире, никто не прописан, УК начисляет за холодное и горячее водоснабжения на одного человека. Законно ли это?
  • Каждое утра из крана ГВС бежит холодная вода, приходится сливать воду 5 минут. Что делать?
  • Холодно в квартире, приборы отопления чуть теплые. Что делать?
  • Теплосбытовая компания производит начисление за отопление с общей площади квартиры, в которую включена лоджия. Правомерно ли это?
  • Должна ли управляющая организация производить перерасчет в случае непредоставления коммунальных услуг?
  • Как получить перерасчет от управляющей компании в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении?
  • За вызов сантехника требуют плату, законно ли это?
  • Как осуществляется введение в эксплуатацию установленных индивидуальных приборов учета воды?
  • Кто должен установить индивидуальные приборы учета в неприватизированной квартире?
  • Правомерно ли взимание комиссии по оплате за жилищные и коммунальные услуги через банк?
  • Как рассчитать объём коммунальной услуги по холодной и горячей воде по индивидуальный приборам учета в квартире?
  • Что такое «подогрев воды» в карточке лицевого счета?
  • Могут ли быть установлены различные тарифы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых и нежилых помещений?
  • Правомерно ли, что управляющая компания выставляет плату за услуги по техническому обслуживанию и поверке общедомовых приборов учета отдельной строкой в квитанции?
  • Законно ли указание в договоре управления многоквартирным домом условия об индексации либо повышении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющей организацией в одностороннем порядке.
  • Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке расторгнуть договор управления?
  • Можно ли при выборе непосредственного способа управления жилым домом, состоящим из 20 квартир, осуществлять обслуживание самостоятельно без заключения договора с лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами?
  • Нужно ли выбирать совет многоквартирного дома?
  • Какие способы управления многоквартирным домом (МКД) предусмотрены законодательством? В чем разница? Какие плюсы и минусы?

  • Не проживала в квартире несколько месяцев, перерасчет УК за ремонт и содержание жилья не делает. Правомерно ли это?
    Да, правомерно. Перерасчет за период Вашего отсутствия делается только за коммунальные услуги (ХВС, ГВС, водоотведение). Т.к. плата за содержание и ремонт жилья расходуется на обслуживание мест общего пользования вашего многоквартирного дома, то перерасчет по данным статьям не производится.

    Верховный суд Российской Федерации признал взносы за капитальный ремонт незаконными, нужно ли их оплачивать?

    Решением Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года № 10-П, признано не противоречащим Конституции Российской Федерации положение ч. 1 ст. 169 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляющее общую обязанность собственников помещений в многоквартирных домах уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в этих домах, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования оно предполагает совместное и равное участие всех собственников помещений в многоквартирных домах - независимо от даты возникновения права собственности на конкретные помещения, основания его приобретения и формы собственности - в формировании фондов капитального ремонта общего имущества в таких домах.

    Следовательно, оплачивать взносы за капитальный — это обязанность каждого собственника помещения, которая не противоречит Конституции Российской Федерации.

    Правомерно ли нам начисляют пени за просрочку платежей за капитальный ремонт?

    Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе взносы на капитальный ремонт.

    В соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ Вы обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в размере, установленном в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

    В случае, если Вы несвоевременно и (или) не полностью уплатили взносы на капитальный ремонт, то на основании ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ Вы обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

    Согласно ч. 1 ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то есть ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата.

    Входит ли в расчет минимального размера взносов за капитальный ремонт зарплата и взносы с зарплаты, кто будет предоставлять эти сведения в жилищную инспекцию ежемесячно?

    Согласно части 1 статьи 174 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 ЖК РФ, и работ, предусмотренных Законом Иркутской области № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области», погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

    Уплаты вознаграждения лицу, уполномоченному ежеквартально не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетным кварталом, представлять в орган государственного жилищного надзора следующие сведения о фондах капитального ремонта, формируемых на специальном счете, возможна из средств, дополнительно собираемых для вышеуказанных целей. Данный вопрос может быть решен путем проведения общего собрания собственников помещений Вашего многоквартирного дома.

    В порядке начисления ОДИ будут ли изменения?

    30.06.2016 вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 29 июня 2016 года № 603 (далее - Постановление) вносящее изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила).

    Согласно пункту 44 Правил распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

    То есть, обязательства по ограничению нормативом потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды распространяются также и на ресурсоснабжающую организацию, в том случае если она является исполнителем коммунальных услуг. 

    Как изменится плата за сбор и утилизацию мусора?

    Оплата за сбор и утилизацию мусора не изменилась. Согласно постановлению № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ но управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность», сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, входит в состав платы за содержание общего имущества многоквартирных домов, размер которой определяется общим собранием собственников общего имущества многоквартирных домов.



    Как с 1-го января изменился порядок сбора платежей за капремонт в МКД. Как теперь аккумулируются и где могут храниться эти деньги? Какова плата жильцов за капремонт? Как распределяются деньги?
    Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возложена на всех собственников помещений в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта с 1 сентября 2014 года.
    Средства взносов собственников каждою многоквартирною дома аккумулируются (накапливаются) и образуют фонд капитального ремонта многоквартирного дома. У каждою многоквартирного дома свой отдельный лицевой счет.
    Собственники вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
    1) перечисление взносов на капитальный ремонт па специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
    2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.
    Согласно части 2 статьи 144 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
    Собственники были обязаны принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта соответствующего
    многоквартирног о дома в период с 1 апреля но 1 июля 2014 года.
    Согласно части 2 статьи 144 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
    Собственники были обязаны принять решение об определении способа
    формирования фонда капитального ремонта соответствующего
    многоквартирного дома в период с I апреля по 1 июля 2014 года.
    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен постановлением Правительства Иркутской области от 17 февраля 2014 года № 54-пи «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремош общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, на 2014 год».
    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен в соответствии с требованиями части 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса
    Российской Федерации исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
    Расчет платы за капитальный ремонт осуществляется исходя из общей площади помещения, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности.
    Плои гадь общего имущес тва в мног оквартирном доме ire учитывается для целей начисления и уплаты взносов на капитальный ремонт.
    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт на 2015 год остался на уровне размера взноса на 2014 год.


    Лицензирование УК. Что это за процедура? Как управляющие компании станут получать лицензии? Что грозит тем, у кого лицензии нет? За что УК может лишиться лицензии?

    Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» с 1 мая 2015 года обязывает управляющие организации, в лице юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии. Организации, не получившие лицензию до вышеуказанного срока, не буду! допускаться до осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами, а также лицензионный контроль в будущем, в Иркутской области будет осуществлять Служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области. Лицензия будет выдаваться без ограничения срока её действия, и будет действовать только на территории Иркутской области.

    Для получения лицензии юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами должны быть зарегистрированы только на территории Российской Федерации, организациям, зарегистрированным на территории иностранных государств, лицензия выдаваться не будет.

    Кроме того, обязательным для должностного лица организации, которая собирается получить лицензию, является наличие квалификационного аттестата, отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, преступления средней тяжести или особо тяжкие преступления, а также его отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц. Получение квалификационного аттестата, который выдается на 5 лет; предполагает сдачу квалификационного экзамена в Лицензионной комиссии Иркутской области. Порядок проведения и определения результатов квалификационного экзамена определены в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 декабря 2014 года № 789/пр.

    Соискатель лицензии, осуществляющий предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии, должен соответствовать также лицензионному требованию, предусмотренному пунктом 6 части I статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации:

    - соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных частью 10 статьи 161 настоящего Кодекса.

    В соответствии с утвержденным Постановлением Правительством Российской Федерации от 28 октября 2014 года № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в лицензирующий орган следующие документы:

    - заявление о предоставлении лицензии, составленное в соответствии с частью 1 статьи 13 Федеральною закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»;
    копии учредительных документов, засвидетельствованные в нотариальном порядке;
    - копию квалификационного аттестата должностного лица соискателя лицензии;

    - опись прилагаемых документов.

    Согласно ст. 194 Жилищного кодекса Российской Федерации заявление лицензиата (соискателя лицензии) рассматривается в срок не более 30 рабочих дней лицензирующим органом, который представляет Лицензионной комиссии мотивированное предложение о предоставлении лицензии или об отказе в ее предоставлении.

    Основаниями для отказа являются:

    1) установленное в ходе проверки заявления о предоставлении лицензии и принимаемых к нему документов несоответствие соискателя лицензии лицензионным требованиям;

    2) наличие в представленных соискателем лицензии заявлении о предоставлении лицензии и (или) прилагаемых к нему документах недостоверной или искаженной информации.
    Законом предусмотрено, что при наличии у организации или у должностного лица в течение календарного года двух или более административных наказаний за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органами государственного жилищного надзора, в отношении многоквартирного дома, такой дом может быть исключен из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

    Таким образом, полученная лицензия может быть аннулирована но решению суда на основании заявления Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, составленного по решению Лицензионной комиссии.

    Основанием для решения Лицензионной комиссии о подаче заявления в суд об аннулировании лицензии организации, является исключение из реестра лицензий Иркутской области сведений о многоквартирных домах, площадь которых составляет пятнадцать или более процентов от общей площади многоквартирных домов, которые находились в управлении у организации.



    В Иркутской области изменилась система оплаты тепла? По какой схеме потребитель сегодня должен оплачивать эту услугу?

    30.06.2016 года вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 № 603 (далее - Постановление) вносящее изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила).

    Согласно пункту 3 Постановления установлено, что до вступления в силу принятого в установленном порядке органами государственной власти Российской Федерации решения об изменении способа оплаты коммунальной услуги по отоплению размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется в порядке, установленном Правилами, с учетом способа оплаты коммунальной услуги по отоплению (в течение отопительного периода или равномерно в течение календарного года), используемого при осуществлении расчетов с потребителями по состоянию на дату вступления в силу настоящего Постановления.

    На дату вступления в силу Постановления, на территории Иркутской области в части начисления платы за коммунальную услугу по отоплению действовало постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

    Согласно указанному законодательному акту, начисление платы производится по среднемесячному потреблению за предыдущие 12 месяцев, по истечении года управляющей компанией производится перерасчет по фактическому потреблению многоквартирного дома по показаниям общедомового прибора учета.

    Учитывая вышеизложенное, до вступления в силу принятого в установленном порядке органами государственной власти Иркутской области решения об изменении способа оплаты коммунальной услуги по отоплению, размер платы за коммунальную услугу по отоплению должен определяться в порядке установленном Правилами равномерно в течение календарного года.

    При этом, на территории Иркутской области продолжают действовать нормативы потребления коммунальной услуги по отоплению, действовавшие по состоянию на 30 июня 2012 года в муниципальных образованиях Иркутской области.

    Какие нормативы потребления коммунальных услуг но горячему и холодному водоснабжению действуют?

    Нормативы потребления коммунальных услуг утверждены приказом Министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области от 01.07.2016 № 72-мпр « О некоторых вопросах, касающихся отдельных нормативов потребления коммунальных услуг в Иркутской области», которые внесли изменения в приказ Министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области от 31.05.2013 № 27-мпр «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг при отсутствии приборов учета в Иркутской области» и определяются в зависимости от расположенного внутриквартирного инженерного оборудования.

    30.06.2016 вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 29 июня 2016 г. № 603 (далее - Постановление) вносящее изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 № 354 (далее - Правила).

    В соответствии с пунктом 42 Правил при наличии технической возможности установки приборов учета холодной воды, горячей воды и (или) электрической энергии размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению и (или) электроснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении в многоквартирном доме, определяется исходя из норматива потребления коммунальной услуги с учетом повышающего коэффициента, величина которого в 2016 году принимается равной 1,4, а с 1 января 2017 г. - 1,5. Этот коэффициент не применяется, если потребителем предоставлен акт обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного) прибора учета холодной воды, горячей воды и (или) электрической энергии, подтверждающий отсутствие технической возможности установки такого прибора учета, начиная с расчетного периода, в котором составлен такой акт.

    На основании чего многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания?

    Жилые помещения признаются непригодными для проживания, а дома - аварийными и подлежащими сносу либо реконструкции согласно Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 (далее – Положение).

    Решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в соответствии с действующим законодательством относится исключительно к компетенции межведомственной комиссии, созданной при органе местного самоуправления.

    В соответствии с пунктом 45 вышеуказанного Положения для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

    - нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

    - план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.

    Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.



    В 2009 году собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет более 30, создано товарищество собственников жилья. Соответствует ли такое товарищество собственников жилья нормам жилищного законодательства
    Требование пункта 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ о создании товарищества собственников жилья в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, не распространяется на ТСЖ, созданные до 16 июня 2011 года.
    Соответственно существование ТСЖ, созданного в 2009 году в соответствии с законодательством 2009 года, не противоречит пункту 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ, и обязанность произвести реорганизацию в связи с введением указанной нормы действующим законодательством не предусмотрена.
    Согласно части 4 статьи 175 ЖК РФ на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
    Исходя из положений части 2 статьи 175 ЖК РФ, владельцем специального счета не может быть ТСЖ, созданное собственниками помещений нескольких многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет в сумме более 30.
    Собственники помещений в многоквартирных домах, управление которыми осуществляет такое ТСЖ, вправе в качестве владельца специального счета выбрать регионального оператора (часть 3 статьи 175 ЖК РФ).



    Какими нормативно-правовыми актами утвержден порядок установления минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах и минимальный размер взноса на капитальный ремонт?

    Порядок установления минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах утвержден Законом Иркутской области от 27 декабря 2013 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области».

    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах установлен постановлением Правительства Иркутской области от 17 февраля 2014 года № 54-пп.

    От чего зависит минимальный размер взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома?

    Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах дифференцируется в зависимости от:

    1) климатических условий и географического расположения (в южных районах Иркутской области либо в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях) муниципального образования Иркутской области, на территории которого расположен многоквартирный дом;

    2) типа и этажности многоквартирного дома;

    3) стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома (наружных ограждающих и несущих конструкций, фундамента, крыши, внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления);

    4) нормативных сроков эффективной эксплуатации соответствующих элементов строительных конструкций, внутридомовых инженерных систем, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме и обслуживающего более одного помещения, до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков);

    5) перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме



    Можно ли сдать квартиру в аренду под офис? Если можно, то что для этого нужно? Если нет, то почему?

    Сдать квартиру под офис можно при условии, что она будет переведена из жилого помещения в нежилое. Решение о переводе принимается органом местного самоуправления в порядке, установленном главой 3 ЖК РФ.

    Собственнику квартиры (иному уполномоченному им лицу) нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения квартиры с заявлением и иными необходимыми документами, перечисленными в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, и получить уведомление о переводе. При необходимости нужно провести переустройство квартиры и (или) ее перепланировку, и (или) иные работы, если они требуются для использования квартиры в качестве нежилого помещения, и получить акт приемочной комиссии.

    Основанием для использования квартиры в качестве нежилого помещения является уведомление о переводе жилого помещения в нежилое, а если для использования квартиры в качестве нежилого помещения требовались ее переустройство и (или) перепланировка, и (или) иные работы, - акт приемочной комиссии, который оформляется по завершении таких работ.



    Соседи заняли часть лестничной клетки в многоквартирном доме. Законны ли такие действия?

    Нет, незаконны. Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ для принятия такого решения необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Следовательно, самовольное использование для личных нужд части лестничной площадки, относящейся к общему имуществу, является неправомерным.

    В выходные дни произошла авария на сетях отопления в квартире (граница ответственности управляющей компании), в связи с чем произошло затопление нижерасположенных квартир. Кто должен возмещать ущерб?

    Вам необходимо обратиться в управляющую компанию для составления акта о затоплении квартиры и установления причины затопления. Данный акт составляется комиссионно непосредственно в процессе самого затопления, либо в кратчайшие сроки (желательно незамедлительно) после затопления квартиры, так как по прошествии времени определить причину затопления практически не представляется возможным.

    В состав комиссии включаются собственники (наниматели) затопленной квартиры, собственники (наниматели) квартиры из которой произошло затопление и представитель организации, осуществляющей управление данным домом.

    После составления такого акта потерпевшему жителю необходимо привлечь специализированную экспертную организацию для компетентного определения размера, причиненного затоплением ущерба.

    Если причинитель вреда отказывается возместить ущерб в досудебном порядке, необходимо обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов путем подачи искового заявления в соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Возможно ли проведение общих собраний собственников помещений по отдельным блок-секциям?

    Да, но при условии, что данные блок-секции являются отдельными жилыми домами, т.е. стоят на государственном кадастровом учете с разными кадастровыми номерами и сданы как самостоятельные объекты технического учета.

    В случае, если жилой дом является единым, то проведение общих собраний отдельно в каждой блок-секции будет неправомочным.



    Могут ли собственники помещений на общем собрании признать недействительным ранее принятое решение?

    Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований статей 44-48 ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
    Таким образом, решение общего собрания собственников помещений может быть признано недействительным только по решению суда.



    Законны ли действия по начислению и сбору платы за жилищно-коммунальные услуги одновременно двумя управляющими организациями?

    Нет, незаконны. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, между собственниками и выбранной управляющей организацией заключается договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

    В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

    Таким образом, с момента заключения договора управления многоквартирным домом право на выставление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги возникло у той управляющей организации, с которой заключен договор управления. Так как в соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

    Законно ли начисление управляющей компанией платы за охрану общего имущества многоквартирного дома, если я не принимал участие в общем собрании, на котором утверждена данная услуга?

    В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в таком доме.

    Согласно части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
    Одним из условий договора управления является перечень услуг по содержанию общего имущества (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).

    Исходя из положений части 1.1. статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечивать безопасность имущества физических и юридических лиц.

    Таким образом, начисление платы за услугу по охране общего имущества Вашего многоквартирного дома правомерно, если данная услуга и плата за нее утверждены решением общего собрания.

    Соседи не платят квартплату. Что делать?

    Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена частью 1 статьи 153 ЖК РФ.

    Право требования к должнику о взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (далее — квартплата) возникает в силу договора управления многоквартирным домом, заключенного между управляющей организацией и собственником квартиры.
    Учитывая изложенное, функции по истребованию задолженности по квартплате с граждан-неплательщиков возложены на управляющую организацию.

    Согласно статье 123 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», если судебный пристав не исполняет свои обязанности, управляющая организация вправе на бездействие судебного пристава подать жалобу старшему судебному приставу, в подчинении которого находится этот судебный пристав.

    Кроме того, бездействие судебного пристава управляющая организация может обжаловать в суде.



    После отключения света в подъезде во многих квартирах сгорела бытовая техника. Как возместить материальный ущерб?
    В данном случае собственникам помещений необходимо сделать заключение специализированной организации о причинах выхода из строя бытовой техники. С целью возмещения ущерба за «сгоревшую» технику нужно обратиться с письменным заявлением в свою управляющую организацию и приложить к нему указанное заключение. В случае отказа управляющей организации возместить ущерб добровольно, данный вопрос необходимо решать только в судебном порядке. 

    Обслуживающая организация отказывается производить очистку подвальных и чердачных помещений от мусора, в подъездах стоит запах канализации. Что делать?

    В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года № 170, подвальные и чердачные помещения в жилых домах не должны быть захламлены строительным и бытовым мусором. Следовательно, обслуживающая организация как лицо, ответственное за содержание общего имущества собственников помещений дома, обязана произвести их очистку.

    В случае отказа управляющей организации собственники помещений дома имеют право обратиться в Службу с заявлением для проведения внеплановой проверки в отношении обслуживающей организации и принятия мер.

    Что относится к общедомовым нуждам и правомерны ли за них начисления?

    К общедомовым нуждам относятся коммунальные ресурсы, используемые для:
    уборки подъездов, лифта, окон, поливки газонов и клумб, помывки малых архитектурных форм,
    поддержания нормативного температурного режима мест общего пользования: лестничных клеток, площадок, коридоров, освещения мест общего пользования, технических нужд, и технологические потери воды (промывка системы водоснабжения и т.д.).

    Размер платы на общедомовые нужды в домах, где установлены общедомовые приборы учета, рассчитывается как разница между показаниями общедомового прибора учета за расчетный период (месяц) и суммарным объемом коммунального ресурса, потребленного в жилых или нежилых помещениях на основании показаний индивидуальных приборов учета, и установленных нормативов в помещениях, которые не оборудованы индивидуальными приборами учета.

    Если Вы считаете, что управляющая организация выставляет Вам большие объемы коммунальных ресурсов за общедомовые нужды, то Вы имеете право обратиться с заявлением в Службу для проведения внеплановой проверки.

    В квартире, никто не прописан, УК начисляет за холодное и горячее водоснабжения на одного человека. Законно ли это?

    В соответствии с пунктом 56(1) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила), в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа и исполнитель располагает сведениями о временно проживающих в жилом помещении потребителях, не зарегистрированных в этом помещении по постоянному (временному) месту жительства или месту пребывания, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении.

    Указанный акт подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом и органом управления такого товарищества или кооператива заключен договор управления с управляющей организацией.

    В этом акте указываются дата и время его составления, фамилия, имя и отчество собственника жилого помещения (постоянно проживающего потребителя), адрес, место его жительства, сведения о количестве временно проживающих потребителей. В случае если собственник жилого помещения (постоянно проживающий потребитель) отказывается подписывать акт или собственник жилого помещения (постоянно проживающий потребитель) отсутствует в жилом помещении во время составления акта, в этом акте делается соответствующая отметка. Исполнитель обязан передать 1 экземпляр акта собственнику жилого помещения (постоянно проживающему потребителю).

    Указанный акт в течение 3 дней со дня его составления направляется исполнителем в органы внутренних дел и (или) органы, уполномоченные на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.

    В соответствии с пунктом 58 Правил количество временно проживающих в жилом помещении потребителей определяется на основании заявления, указанного в подпункте "б" пункта 57 Правил, и (или) на основании составленного уполномоченными органами протокола об административном правонарушении, предусмотренном статьей 19.15.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

    Рекомендуем Вам произвести установку приборов учета в жилом помещении, что позволит Вам оплачивать только фактически потребленные коммунальные ресурсы в квартире.

    Каждое утра из крана ГВС бежит холодная вода, приходится сливать воду 5 минут. Что делать?
    Первое, что Вам необходимо – это обратиться в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию для выяснения причин отклонения температуры ГВС от нормативных значений.
    Одной из причин несоответствия температуры ГВС нормативам параметрам в летнее время является отсутствие циркуляционной линии. Для прокладки циркуляционной линии необходима реконструкция системы горячего водоснабжения. Этот вид работы относится к капитальному. Собственникам дома на общем собрании необходимо принять решение по капитальному ремонту системы горячего водоснабжения.
    При этом, так как в соответствии со статьями 30, 39, 154 и 159 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет средств собственников помещений, собственники помещений (квартир и иных нежилых помещений) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. 

    Холодно в квартире, приборы отопления чуть теплые. Что делать?
    В соответствии с приложением № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, установлены следующие требования к качеству коммунальных услуг: нормативная температура воздуха в жилых помещениях в отопительный период обеспечивается не ниже + 20° С (в угловых комнатах не ниже + 22°С).
    Температура приборов отопления в отопительный период не регламентируется.
    Если температура в Вашей квартире ниже нормативной, Вам необходимо обратиться в управляющую компанию или в ресурсоснабжающую организацию, в случая бездействия Вы вправе обратиться в Службу для проведения проверки и принятия мер.

    Теплосбытовая компания производит начисление за отопление с общей площади квартиры, в которую включена лоджия. Правомерно ли это?
    Нет, не правомерно. По вопросу перерасчета за отопление Вам необходимо письменно обратиться в теплосбытовую компания с приложением копии технического паспорта на квартиру. Если в перерасчете Вам будет отказано, то данный вопрос нужно решать в судебном порядке.

    Должна ли управляющая организация производить перерасчет в случае непредоставления коммунальных услуг?

    Да, должна, и это зависит от продолжительности непредоставления коммунальных услуг.
    В соответствии с подпунктами «а», «г» пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг; производить в установленном настоящими Правилами порядке расчет размера платы за предоставленные коммунальные услуги и при наличии оснований производить перерасчет размера платы за коммунальные услуги, в том числе в связи с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении.

    Допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды составляет: 8 часов (суммарно) в течение месяца, 4 часа единовременно, при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа подряд.

    Допустимая продолжительность перерыва подачи холодный воды составляет:
    8 часов (суммарно) в течение месяца, 4 часа единовременно (пункты 1,4 Приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).

    Как получить перерасчет от управляющей компании в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении?

    В соответствии с пунктом 86 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354, при временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальной услуги по отоплению и газоснабжению на цели отопления жилых помещений.
    Не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

    В случае временного отсутствия (более 5 календарных дней) потребитель имеет право подать в управляющую компанию, ресурсоснабжающую организацию заявление о перерасчете. К заявлению о перерасчете необходимо приложить перечень необходимых документов, в соответствии с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». В заявлении о перерасчете указываются фамилия, имя и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала и окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении и документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя.

    В случае отказа Вы вправе обратиться в суд с требованием к управляющей организации, ресурсоснабжающей организации о производстве перерасчета по оплате коммунальных услуг. 

    За вызов сантехника требуют плату, законно ли это?
    Взимание платы управляющей компанией за вызов сантехника неправомерно. Если в процессе выезда выяснится, что необходим ремонт или замена сантехоборудования, являющегося Вашей личной собственностью, то взимание платы за его ремонт будет правомерным, при этом в обязательном порядке оплата должна быть произведена непосредственно в управляющей организации, и Вам должны выдать на руки товарно-кассовый чек. Однако Вы можете воспользоваться услугами любого другого сантехника или фирмы, предоставляющего подобного рода услуги. 

    Как осуществляется введение в эксплуатацию установленных индивидуальных приборов учета воды?

    Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354, оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

    Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю.

    Установленный прибор учета должен быть введен в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой его установки. При этом исполнитель (управляющая компания или ресурсоснабжающая организация) обязан, начиная со дня, следующего за днем ввода прибора учета в эксплуатацию, осуществлять расчет размера платы за соответствующий вид коммунальной услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета.

    Кто должен установить индивидуальные приборы учета в неприватизированной квартире?

    В соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязанность по обеспечению помещений в многоквартирных домах индивидуальными приборами учета ресурсов (воды, газа, тепла, электричества) выполняется за счет средств собственника.

    Если квартира не приватизирована и находится в собственности муниципалитета, то установка индивидуальных приборов учета производится за счет средств муниципалитета.
    По данному вопросу Вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления. 

    Правомерно ли взимание комиссии по оплате за жилищные и коммунальные услуги через банк?

    Правомерно. Ранее плата за услуги по перечислению средств была включена в тариф на ремонт и содержание, если такое решение было принято на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов.

    В тех домах, где процент за сбор платежей был включен в тариф, управляющей компанией должен быть сделан перерасчет, и комиссия за сбор платежей должна быть выделена из тарифа.
    Гражданин, в свою очередь, оплачивает кредитной организации (банку) услуги по перечислению жилищно-коммунальных платежей в адрес управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций.

    Как рассчитать объём коммунальной услуги по холодной и горячей воде по индивидуальный приборам учета в квартире?
    Объем коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению рассчитывается как разница между текущими и предыдущими показаниями индивидуальных приборов учета. 

    Что такое «подогрев воды» в карточке лицевого счета?

    Затраты на приготовление горячей воды (тариф) включают в себя:

    - стоимость 1м3 холодной (подпиточной, с температурой +5'C) воды;

    - стоимость тепловой энергии, затраченный на ее подогрев (Гкал) до 60-75 °С.

    В последнее время управляющие организации данные строки указывают в расчетных документах раздельно, но при этом общая сумма затрат не увеличивается.

    Могут ли быть установлены различные тарифы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых и нежилых помещений?
    Нет, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.



    Правомерно ли, что управляющая компания выставляет плату за услуги по техническому обслуживанию и поверке общедомовых приборов учета отдельной строкой в квитанции?

    Нет, не правомерно. Согласно пункту 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

    В силу подпункта «к» пункта 11 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.) включено в содержание общего имущества многоквартирного дома.

    Взимание платы за услуги по техническому обслуживанию и поверке общедомовых приборов учета отдельной строкой неправомерно, так как данные услуги входят в перечень услуг по содержанию общего имущества.

    Законно ли указание в договоре управления многоквартирным домом условия об индексации либо повышении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющей организацией в одностороннем порядке.
    Нет, не законно. Данное условие противоречит части 7 статьи 156 ЖК РФ, так как размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

    Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке расторгнуть договор управления?

    Да, могут.

    Пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (далее - общее собрание) отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления МКД.
    В связи с этим, часть 2 статьи 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в МКД выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом.

    Если собственниками помещений в МКД принято решение о выборе способа управления - управление управляющей организацией, то оно должно быть реализовано путем заключения собственниками помещений в МКД договора управления МКД с управляющей организацией (статья 162 ЖК РФ).

    По договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

    Договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем три года ( часть 5 статьи 162 ЖК РФ).

    При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (часть 6 статьи 162 ЖК РФ).

    В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
    В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

    Таким образом, без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны заключившие его, пришли к определенному соглашению, либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

    Согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

    Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).

    Из указанного следует, что собственники помещений в МКД могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления МКД.

    Деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников помещений в МКД, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.

    Можно ли при выборе непосредственного способа управления жилым домом, состоящим из 20 квартир, осуществлять обслуживание самостоятельно без заключения договора с лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами?

    Исходя из смысла части 1.1 статьи 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом, если количество квартир в Вашем доме более чем двадцать, договор может быть заключен только с управляющей организацией, а при отсутствии такого договора способ управления считается не реализованным, что может явиться основанием к проведению органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (часть 9.1 статьи 161, часть 4 статьи 161 ЖК РФ).





    Нужно ли выбирать совет многоквартирного дома?
    Согласно статье 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
    При этом норм, запрещающих проведение общего собрания по вопросу выбора совета многоквартирного дома при таком способе управления многоквартирным домом как товарищество собственников жилья, ЖК РФ не содержит.

    Какие способы управления многоквартирным домом (МКД) предусмотрены законодательством? В чем разница? Какие плюсы и минусы?

    Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусматривает:

    1) Непосредственное управление.

    При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и предоставлением коммунальных услуг.
    Данный способ предоставляет собственникам помещений в доме два варианта участия в управлении таким домом: лично и через своего представителя.


    2) Управление ТСЖ и ЖСК.

    Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для управления многоквартирным домом. Основная цель создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) - совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, которое предусматривает самостоятельное управление либо управление с привлечением профессиональной организации.

    Основные преимущества товариществ собственников жилья:

    - собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом:
    собственными силами или с привлечением специалистов - профессионалов (управляющего или управляющую организацию (физическое или юридическое лицо);

    - вправе расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ других, более квалифицированных специалистов, при несоответствии качества работ требованиям жителей;

    - самостоятельно формируют свой бюджет;

    - самостоятельно планируют работы по содержанию и ремонту своего дома, определяют их очередность, контролируют их качественное исполнение;

    - могут иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящейся в общедолевой собственности, рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей;

    - ТСЖ отличается прозрачностью финансовых потоков – любой член ТСЖ имеет возможность участвовать в формировании бюджета и контролировать его исполнение через ревизионные комиссии или лично;

    ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных

    Уставом:
    - обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
    - строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме.
    Жилищный или жилищно-строительный кооператив - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а так же управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

    Особенности жилищного кооператива:

    жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами;
    участвуют своими средствами в строительстве, приобретении, в реконструкции, и в последующем содержании многоквартирного дома.

    При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.


    3) Управление управляющей организацией:


    Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления многоквартирным домом, как управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).
    Для этого общее собрание собственников помещений должно принять решения об:

    - избрании способа управления МКД управляющей организацией;

    - избрании конкретной управляющей организации;

    - условиях договора управления с управляющей организацией.

    Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами.

    При выборе такого способа управления многоквартирным домом как управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной организацией договоры управления, в которых должно быть указано:

    - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

    - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

    - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

    - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

    Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

    Информационные ресурсы Иркутской области