Версия для слабовидящих
Версия для печати


 
 


Капитальный ремонт

Текущий и капитальный

На основании методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома — ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Согласно градостроительного кодекса РФ (в редакции от 18.07.2011 г. №215-ФЗ): капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Тариф и план работ по текущему ремонту общего имущества устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт. Средства взносов собственников помещений каждого многоквартирного дома аккумулируются (накапливаются) и образуют фонд капитального ремонта многоквартирного дома. В Иркутской области принят закон № 167-ОЗ от 27.12.2013 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» (далее - закон № 167). (ссылка)

Постановлением Правительства Иркутской области от 20 марта 2014 года № 138-пп утверждена «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014 – 2043 годы» (далее – Программа)ссылка), в которую включены все многоквартирные дома, расположенные на территории области, кроме признанных аварийными в установленном порядке.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее — Перечень), оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, установленного Правительством Иркутской области, определен в статье 4 закона № 167.ссылка)

Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета.

Замена инженерных сетей — наиболее сложный и ответственный этап капремонта каждого дома.Для каждого из типов коммуникаций нормативами установлен определенный межремонтный срок. Например, для систем отопления срок службы составляет 30 лет, для горячего и холодного водоснабжения – по 30 лет каждый, для систем электроснабжения -15 лет, газоснабжение – 20 лет. Самый «долгоиграющий» элемент в этом списке — канализация, срок службы которых составляет 40 лет.

При капремонте холодного водоснабжения проводится ремонт или замена разводящих магистралей, стояков, запорной арматуры. Так же проводится ремонт или замена оборудования, трубопроводов и оснащения пожарного водопровода и в комплексе оборудования повысительных насосных установок.

При капремонте горячего водоснабжения проводятся ремонт или замена ТРЖ, теплообменников, бойлеров, насосных установок и другого оборудования (в составе общего имущества) в комплексе для приготовления и подачи горячей воды в распределительную сеть, так же замена запорной арматуры и ремонт разводящих магистралей и стояков.

Капремонт системы канализации и водоотведения включает в себя ремонт или замену выпусков, сборных трубопроводов, стояков, вытяжек и замену задвижек при их наличии.

Ремонт и замена системы отопления помимо стандартной замены разводящих магистралей и стояков, включает в себя замену запорной и регулировочной арматуры, в том числе, на ответвлении от стояков к отопительным приборам в жилых помещениях; восстановление разрушенной тепловой изоляции; перегруппировку или замену отопительных приборов в местах общего пользования, замену ответвлений от стояков и отопительных приборов в жилых помещениях, установку, ремонт или замену в комплексе оборудования ИТП (индивидуальных тепловых пунктов).

Капремонт системы газоснабжения происходит путем замены запорной и регулировочной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков к бытовым газовым приборам в жилых помещениях и так же как и в предыдущих случаях проводится замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков.

Капитальный ремонт систем электроснабжения включает в себя замену главного и групповых распределительных щитов, ремонт или замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков коммунального и квартирного освещения, ответвлений от этажных щитков или коробок квартирных счетчиков. А так же замену установочных и осветительных приборов коммунального освещения, электрических сетей для питания электрооборудования лифтов и электрооборудования для обеспечения работы инженерных систем.

Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации; при необходимости — ремонт лифтовых шахт. В капремонт лифтового оборудования, с его модернизацией, входит ремонт или полная замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации. Так же, при необходимости, ремонт лифтовых шахт, замена приставных шахт, а так же ремонт машинных помещений, ремонт или замена элементов автоматизации и диспетчеризация лифтового оборудования и оборудование устройств, необходимых для подключения к действующим системам автоматизации и диспетчеризация лифтового оборудования.

Ремонт крыш : сроки капремонта зависят от кровельного материала. Минимальный срок службы кровель имеет немалый разрыв, например кровля из оцинкованной стали составляет25 лет, из черной стали — 20 лет, из шифера — 30 лет, а кровля из рулонных материалов — 10 лет.

Ремонт кровли многоэтажного дома состоит из нескольких этапов.

В первый этап входит ремонт конструкций крыши.

Капремонт деревянных конструкций включает в себя ремонт конструкций с частичной заменой стропильных ног, ремонт мауэрлатов, обрешетки сплошной и разряженной из брусков, а также антисептирование и антипирирование деревянных конструкций, утепление подкровельного (чердачного) перекрытия, замену слуховых окон.

Вторым этапом происходит полная замена всех покрытий крыш (стали, шифера, рулонных материалов) с устройством примыканий (кровлю из битумородных материалов (рубероида) меняют на кровлю из наплавляемых материалов).

Третьим этапом проводится ремонт или замена системы водоотвода (свесы, желоба, разжелобки, лотки) с заменой водосточных труб и изделий (наружных и внутренних).

На заключительном четвертом этапе производится ремонт или замена надкровельных элементов, которые включают в себя устройство и ремонт выходов на кровлю, ремонт продухов, слуховых окон и других устройств, для вентиляции чердачного пространства, смену колпаков на оголовках дымовентблоков и вентшахт, смену покрытий парапетов, брандмауэров, надстроек. Затем проводится штукатурка, покраска и утепление дымовентиляционных блоков и лифтовых шахт и восстановление или смена ограждения на чердачной кровле.

Отдельным видом работ, относящимся к капитальному ремонту крыши, является переустройство невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые с утеплением подкровельного (чердачного) перекрытия.

Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах и ремонт фундамента МКД. Капитальный ремонт фундамента дома тесно связан с капитальным ремонтом подвала, поэтому работы по этим направлениям обычно находятся в одном периоде.К подвалу относятся несущие перекрытия первого этажа, внутренние стены, крыльца, а также многочисленные элементы расположенных внутри инженерных коммуникаций. В капитальный ремонт подвальных помещений входит утепление, гидроизоляция, отделочный ремонт всех видов пола и стен подвала, восстановление освещения, ремонт технических помещений с установкой металлических дверей, герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами зданий, устранение подтопления, обустройство входов и приямков в подвал, ремонт отмостки и замена дренажной системы.

Утепление и ремонт фасадов. Нормативный срок эксплуатации штукатурного фасада составляет не менее 30 лет. При капремонте фасадов производится ремонт штукатурки (фактурного слоя), включая архитектурный ордер; ремонт облицовочной плитки, окраска по штукатурке или по фактурному слою; ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий; ремонт и восстановление со стороны фасада герметизации стыков оконных и дверных проемов мест общего пользования, а так же ремонт ограждающих стен, ремонт и замена окон и балконных дверей (в составе общего имущества) и входных наружных дверей.

А так же в капитальный ремонт фасада дома входит усиление конструкций козырьков над входами и последними этажами с последующей отделкой поверхностей, конструкций карнизных блоков с последующей отделкой поверхностей. А так же смена оконных отливов, водосточных труб и ремонт, утепление цоколя.

Вид работ не включенный в действующую редакцию статьи 4 закона № 167.ссылка)- Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа). Общедомовой (коллективный или групповой) прибор учета - средство измерения, используемое для определения объемов коммунального ресурса, поданного в МКД по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения – совокупности трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для подачи коммунальных ресурсов к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых инженерных систем). Возможности собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете ФКР, принять самостоятельные решения о проведении работ, энергосберегающих мероприятий, не включенных в региональную программу, существуют. Для принятия решений о проведении таких работ (мероприятий), об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт (дополнительный взнос), за счет которого будут финансироваться такие работы (мероприятия), требуется не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений. Кроме того, только решения собственников помещений не достаточно, дополнительные работы, энергосберегающие мероприятия должны быть включены в региональную программу капитального ремонта, чтобы их выполнение стало обязательным для ФКР. Для финансирования дополнительной работы ФКР должен будет использовать собственные средства, поскольку в соответствии с частью 1.1 статьи 158 Жилищного кодекса уплата дополнительного взноса на капитальный ремонт не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения дополнительных услуг или работ.

При этом собственники сохранили право самостоятельно осуществить оснащение дома ОДПУ. Для этого собственникам на общем собрании необходимо принять решение об установке ОДПУ. Решение собственников должно быть доведено до управляющей компании.

Чтобы составить полный отчет о состоянии дома, необходимо обследование. По его результатам принимается решение об объемах ремонтных работ, так как нормативными документами определен только минимальный срок эксплуатации. Собственники, решением общего собрания, имеют право заказать и независимую экспертизу, причем это касается обследования любых систем и конструкций здания.

Законом предусмотрено два способа формирования фонда ремонта. Первый -индивидуальное накопление — предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете многоквартирного дома, бенефициарами по которому являются все собственники по-

мещений в данном доме. Второй — или так называемая централизованная система капитального ремонта — предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Последний принимает на себя обязанность обеспечить проведение капитального ремонта в соответствии с региональ-ной программой и его финансирование за счет средств фонда ремонта данного дома, а также за счет средств, сформированных из взносов собственников помещений в других домах.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции фонд ремонта дома распределяется между собственниками пропорционально уплаченным взносам. В случае смены способа формирования фонда ремонта дома — например, со второго способа на первый, т.е. на индивидуальное накопление, региональный оператор должен перечислить средства фонда ремонта дома на специальный счет дома.

За один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы многоквартирного дома к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников

помещений для принятия такого решения.

Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора.

Как открыть спецсчет :

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

3) управляющая организация.

4) региональный оператора.

В соответствии со статьей 173 Жилищного кодекса Российской Федерации способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищным кодексом Российской Федерации установлены следующие сроки реализации решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома:

- при переходе от способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора на специальный счете – через один год после принятия соответствующего решения общим собранием;

- при переходе от специального счета на счет регионального оператора – через один месяц после принятия соответствующего решения общим собранием.

Пошаговая инструкция :

Шаг 1. Найти свой дом в перечне многоквартирных домов вошедших в программу ,

Сделать это можно на сайте Фонда Капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области в разделе «Найди свой дом».

Шаг 2. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. На повестку следует вынести вопрос о выборе одного из способов формирования фонда капитального ремонта своего дома. Это может быть специальный счет ТСЖ ,УК или ЖСК, специальный счет регионального оператора либо централизованный счет регионального оператора. Рекомендованные формы необходимых документов и образцы их заполнения можно скачать на сайте регоператора и распечатать в необходимом количестве. Если собственники хотят выбрать спецсчет, то в повестку следует включить еще ряд вопросов:

о размере ежемесячного взноса на капремонт (он может быть больше или равен минимальному по области);

о сроках проведения капитального ремонта (они должны быть не позднее указанных в региональной программе проведения капремонта);

о перечне работ и услуг по капремонту (он не может быть меньше указанных в программе — ремонт крыши, фундамента, фасада, внутренних инженерных коммуникаций. Если в доме есть лифт, то он также должен быть включен в перечень);

о владельце специального счета

о банке, в котором будет открыт специальный счет (или оставить выбор банка на усмотрение регионального оператора, тогда банк будет выбран на конкурсной основе).

Решение общего собрания принимается не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (1 голос равен 1 квадратному метру). Если выбрано формирование фонда капремонта на спецсчёте регионального оператора, то протокол и реестр собственников необходимо заполнить в двух экземплярах: один комплект останется у председателя совета МКД, второй передаётся в Региональный фонд капитального ремонта.

Шаг 3. Открыть счёт. Если владельцем счета выбрано ТСЖ,УК или жилищный кооператив, то указанная организация должна обратиться в выбранную кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета, предъявить оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами».

Если владельцем счета выбран региональный оператор, то собственники должны направить протокол общего собрания в Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области по адресу: г. Иркутск, ул. 5-й Армии, д.2/1. Регоператор должен обратиться в банк, выбранный собственниками, для открытия на свое имя специального счета и предъявить оформленное протоколом решение общего собрания и т. д.

Шаг 4. Уведомить о сделанном выборе. Как только специальный счет будет открыт, его владелец — ТСЖ , УК, ЖК или региональный оператор — в течение пяти дней должны представить в Службу жилищного надзора Иркутской области по адресу г. Иркутск, ул. Поленова 18А, соответствующее уведомление. К нему нужно приложить копии протокола, справки банка об открытии специального счета и другие документы.

Спецсчет на капремонт ТСЖ, УК, ЖК – это специальный банковский счет. Он открывается только для накоплений с целью проведения капитального ремонта дома. Пополняется за счет взносов собственников жилья. Он является целевым и потратить деньги возможно только согласно предоставляемой смете на проведение ремонтных работ. После открытия счета банк полностью контролирует все проводимые операции с таким счетом.

Дата изменения: 03.02.2017 11:33