Версия для слабовидящих
Версия для печати

 
 



Мы в социальных сетях:     

             

Вопрос-ответ

Вопросы в сфере государственного строительного надзора:

Что такое объекты вспомогательного использования? Как определить, является ли здание, строение, сооружение объектом вспомогательного использования?

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Вместе с тем, действующее законодательство не раскрывает конкретного понятия строения или сооружения вспомогательного использования, однако исходя из его анализа можно выделить некоторые ориентиры (основные критерии) для определения вспомогательных объектов (строений, сооружений), для которых не требуется разрешение на строительство.

Основным и очевидным критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому иной объект будет являться вспомогательным, не имея самостоятельного назначения.

Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, эти объекты могут быть связаны между собой технологически, эксплуатационно и т.п.

Указанная позиция отражена также в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства», согласно которому критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Дополнительным критерием, вытекающим из норм градостроительного законодательства, условно можно выделить относимость рассматриваемых объектов к объектам пониженного уровня ответственности.

Частью 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Согласно указанному выше письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства», которое, однако, не является нормативным правовым актом, под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований».

В соответствии с пунктом 10.1 и приложением А ГОСТа 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», введенным в действие 01.07.2015 Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.12.2014 № 1974-ст, к классу сооружений пониженного уровня ответственности (КС-1) относятся:

а) теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей;

б) сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

Указанные выводы подтверждаются также судебной практикой (Аналитическая справка по результатам обобщения практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о самовольных постройках, утвержденная Постановлением Президиума Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа № 4 от 30.05.2016).

Работы на строительной площадке ведутся в ночное время, куда обратиться?

Согласно Закону Иркутской области от 12 ноября 2007 года № 107-оз «Об административной ответственности за отдельные правонарушения в сфере охраны общественного порядка в Иркутской области» и Закону Иркутской области от 4 апреля 2014 года № 37-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления областным государственным полномочием по определению перечня должностных лиц органов местного самоуправления, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных отдельными законами Иркутской области об административной ответственности» контроль за соблюдением общественного порядка осуществляют должностные лица органов местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений.

На территории г. Иркутска соответствующими полномочиями наделены должностные лица комитетов по управлению округами администрации г. Иркутска.

Кто уполномочен на проверку законности действий органов местного самоуправления муниципальных образований Иркутской области по выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) и ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию?

В нашем регионе это служба архитектуры Иркутской области (664025, г. Иркутск, ул. Степана Разина, 27, офис 501, тел. (3952) 34-14-62).

Кем согласовывается размещение объекта капитального строительства на земельном участке?

Органом местного самоуправления муниципального образования по месту нахождения земельного участка с учетом размещения существующих объектов.

В каких случаях службой государственного строительного надзора Иркутской области принимаются меры в рамках своих полномочий при выявлении нарушений требований градостроительного законодательства?

Служба государственного строительного надзора Иркутской области (далее – Служба) обладает определенными полномочиями, предусмотренными Положением о службе государственного строительного надзора Иркутской области, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2014 № 595-пп.

При проведении мероприятий по государственному строительному надзору в первую очередь устанавливается, правомочна ли Служба осуществлять надзор при строительстве, реконструкции конкретного объекта капитального строительства, возможно ли осуществление государственного строительного надзора, а также принятие Службой мер в рамках своих полномочий.

Установив данные обстоятельства Службой принимаются конкретные меры, а именно:

- выдача предписания об устранении нарушений градостроительного законодательства,

- привлечение виновного лица к административной ответственности,

- обращение в суд с заявлением о сносе самовольной постройки в случае, когда в отношении указанного объекта предусмотрено осуществление регионального государственного строительного надзора, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае невозможности осуществления государственного строительного надзора в отношении объекта капитального строительства Служба при обращении информирует обратившееся лицо о правовом разрешении вопросов, поставленных в обращении, разъясняет, какие меры может принять гражданин для разрешения вопроса по существу.

В каком случае определенный объект капитального строительства является самовольной постройкой?

Необходимо установить, что в соответствии с требованиями законодательства признается самовольной постройкой.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Соответственно, необходимо установить, обладает ли спорный объект капитального строительства перечисленными признаками, и, в случае выявления указанных признаков, объект будет являться самовольно возведенным строением.

Кем осуществляется контроль за соответствием построенных (реконструированных) объектов капитального строительства требованиям проектной документации, не подлежащих государственному строительному надзору?

В этих случаях контроль осуществляется органом местного самоуправления при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В отношении каких объектов капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор?

В соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственный строительный надзор осуществляется при строительстве (реконструкции) объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как правило, это многоквартирные жилые дома с количеством этажей более трех и административные здания с количеством этажей более двух либо площадью более 1500 кв.м.

Как определить законность осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства?

Необходимо установить основания для осуществления строительства, реконструкции.

Пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно частям 1 и 1.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным в соответствии с частью 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиям к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, как это установлено частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для определения законности осуществления строительства, реконструкции объекта капитального строительства необходимо установить, выдавалось ли в установленном законом порядке разрешение на строительство (реконструкцию) указанного объекта.

Запросить сведения об указанном разрешении в органах местного самоуправления можно самостоятельно либо обратиться в Службу (г. Иркутск, ул. Красных Мадьяр, 41, кабинет 317, тел. (3952) 70-73-68).

Вопросы в сфере контроля и надзора в области долевого строительства:

Как защитить свои права участнику долевого строительства в случае банкротства застройщика?

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора для обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по нему у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. В случае банкротства застройщика указанное заложенное имущество будет реализовано. При этом на основании частей 1, 2 статьи 15 Федерального закона № 214-ФЗ денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6, 7 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в ч.ч. 6, 7 ст. 13 Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Возможен и более активный способ защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, а именно – обращение в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. На основании части 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно частям 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В Иркутске уже есть примеры, когда суды принимали решения о признании права собственности участников долевого строительства на доли в объектах незавершенного строительства по вышеуказанным правовым основаниям. Однако необходимо учитывать, что таким собственникам придется изыскивать дополнительные финансовые средства, искать подрядчика и заканчивать строительство объекта за свой счет.

Должен ли застройщик при расчете стоимости объекта долевого строительства в договорах участия долевого строительства применять понижающий коэффициент для расчета стоимости площади балкона – 0,3 и лоджии – 0,5?

Нет, не должен. СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», которыми установлено применение при подсчете общей площади жилого помещения понижающих коэффициентов для лоджий, балконов и веранд, распространяются на проектирование жилых зданий (квартирных домов, включая квартирные дома для престарелых и семей с инвалидами, передвигающимися на креслах-колясках, в дальнейшем тексте - семей с инвалидами, а также общежитий), высотой до 25 этажей включительно. Следовательно, указанные нормы и правила не обязывают застройщика устанавливать оплату балкона, лоджии или веранды с каким-либо понижающим коэффициентом в заключаемых договорах участия в долевом строительстве. В соответствии с п. п. 3.34 и 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Однако данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Следовательно, Инструкция не обязывает застройщика устанавливать оплату балкона, лоджии или веранды с каким-либо понижающим коэффициентом в заключаемых договорах участия в долевом строительстве, так как носит рекомендательный характер. В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации такие условия договора определяются по усмотрению сторон. Федеральным законом № 214-ФЗ установлено, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти.


Возникает ли у участника долевого строительства обязанность по доплате по договору участия в долевом строительстве в случае увеличения площади квартиры?

В случае увеличения площади объекта долевого строительства у участника долевого строительства может возникнуть обязательство по оплате данной увеличившейся площади объекта долевого строительства. В связи с этим необходимо установить наличие условий по урегулированию правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства в связи с увеличением площади объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве. Если данные условия указаны в договоре участия в долевом строительстве, то у участника долевого строительства возникает обязанность по оплате увеличившейся площади объекта долевого строительства застройщику в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.


Что необходимо сделать, чтобы служба государственного строительного надзора Иркутской области обратилась в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участника долевого строительства?

Участнику долевого строительства необходимо подать заявление в службу государственного строительного надзора Иркутской области с просьбой защитить в судебном порядке его права как участника долевого строительства.

К указанному заявлению необходимо приложить копии следующих документов в трех экземплярах:

1. Договор участия в долевом строительстве (в том числе и лист со штампом государственной регистрации);

2. Дополнительные соглашения (в случае, если они заключались);

3. Документы, свидетельствующие об оплате цены договора участия в долевом строительстве;

4. Акт приема-передачи квартиры (если подписан сторонами);

5. Переписка с застройщиком по вопросу, указанному в заявлении. В случае, если рассматриваемый вопрос касается площади квартиры, то необходимо также предоставить технический паспорт на объект долевого строительства.


Как рассчитать неустойку, возникшую в связи с нарушением застройщиком срока по передаче дольщику объекта долевого строительства?

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная выше неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Расчет неустойки производится в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 214-ФЗ следующим образом:

1/300 х Y % х X рублей х Z дней х 2 = W рублей;

1/300 – часть ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, используемая для расчета неустойки по договорам участия в долевом строительстве;

Y % - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на сегодняшний день;

X рублей – цена договора;

2 – коэффициент, используемый для расчета неустойки по договорам участия в долевом строительстве в случае, если участником долевого строительства является гражданин;

Z дней - количество дней просрочки; W рублей – неустойка.


Когда нужно и можно платить по договору участия в долевом строительстве - до момента государственной регистрации или после?

Нормами действующего законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Оплата денежных средств по договору участия в долевом строительстве возможна только после государственной регистрации данного договора.
Кроме того, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность лица, не имеющего права на привлечение денежных средств гражданина и (или) привлекающего денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством.


В настоящее время в сфере строительства жилья существует большое разнообразие организаций, предлагающих приобрести как готовую, так и строящуюся недвижимость. На что следует обратить внимание при выборе застройщика?

Необходимо максимально ответственно подойти к процессу выбора достойного застройщика и объекта недвижимости - Вашей будущей квартиры.
В первую очередь, внимательно изучите проектную декларацию на возводимый объект недвижимости. Обратите внимание на уровень цен на квартиры в строящихся домах. Цена значительно ниже рыночной – это повод еще более тщательно проверить все документы.
Обязательно обратите внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка, где осуществляется строительство.
На землях сельскохозяйственного назначения, независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возводить многоквартирные дома незаконно. Строительство многоквартирных домов незаконно также на землях с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «индивидуального жилищного строительства», «садоводства», «огородничества», «ведения личного подсобного хозяйства», даже если они имеют категорию «земли населенных пунктов». Самая объективная оценка застройщика – уже построенные им дома. Если компания имеет ряд успешно реализованных проектов, не нарушает сроки строительства – это весомый аргумент в пользу заключения с ней договора. Наличие у компании-застройщика собственной производственно-строительной базы (производство строительного бетона, металлоконструкций, окон, дверей и других строительных элементов), квалифицированного инженерно-технического персонала, специальной строительной техники, безупречная кредитная история - все это также огромный плюс в выборе застройщика. Запросив у застройщика для ознакомления следующие документы:

• учредительные документы

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, распределение прибыли и убытков за последние три года;

• аудиторское заключение за последний год.

Вы сможете проверить не только сам факт существования данной организации, но и финансовое положение юридического лица, компетенцию лиц, подписывающих документы.


Какие действия необходимо предпринимать участнику долевого строительства в случае, если застройщик нарушает свои обязательства по качеству?

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В связи с вышеизложенным рекомендуем Вам обратиться к Застройщику с требованием о составлении акта (например, акта осмотра), в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также с требованием, предусмотренным ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.
Кроме того, такие же требования в соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ Вы вправе предъявить застройщику в случае, если строительные дефекты выявлены в течение гарантийного срока, который согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Резюмируя вышеизложенное, в случае отказа застройщика добровольно (на основании акта осмотра и претензии) устранить строительные недоделки, рекомендуем Вам обратиться с просьбой о защите Ваших прав и законных интересов в судебном порядке в службу государственного строительного надзора Иркутской области (с учетом требований ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ), которая, в свою очередь, в соответствии со ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Какие документы необходимы для регистрации договора участия в долевом строительстве?

Договоры участия в долевом строительстве должны быть зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области. Документы предоставляются через систему многофункциональных центров (МФЦ).
В соответствии с ч. 1 ст. 25.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Как правило, такими документами являются соответствующие приложения к договору участия в долевом строительстве. Согласно ч. 2 ст. 25.1. Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) в течение не более чем восемнадцать календарных дней с момента подачи заявления. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом
№ 122-ФЗ, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а именно: договора участия в долевом строительстве с приложениями.


Можно ли подписать акт приёма-передачи на квартиру и вселиться в неё до приёмки дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. За эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию виновные лица, как застройщик, так и участник долевого строительства, могут быть привлечены к ответственности согласно части 5 статьи 9.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Данное правонарушение предусматривает наказание в виде административного штрафа: на граждан - в размере от пятисот до одной тысячи рублей, на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей, на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.


Что делать, если в процессе строительства у дольщика поменялись паспортные данные, место регистрации?

В случае изменения паспортных данных необходимо написать заявление в свободной форме и предоставить его застройщику любым удобным способом (заказное письмо, факс, принести лично в офис). В том случае, если застройщик не будет уведомлен об изменении данных, все последующие документы (акт приёма-передачи и др.) будут оформлены неверно. В данном случае необходимо заключить дополнительное соглашение о данных фактах.


Устанавливаются ли какие-то гарантии качества на построенную квартиру?

В соответствии со статьей 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.


Какие существенные условия должны содержаться в договоре долевого участия в строительстве?

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве должен содержать:


1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия и особенности, возникающие у застройщика при строительстве, реконструкции объекта социальной инфраструктуры и (или) уплата процентов и основной суммы долга по целевым кредитам на их строительство. А именно:

- назначение объекта социальной инфраструктуры;

- цели затрат застройщика, размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

- цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ и подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор;

- сведения о договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении.


Какие документы необходимо запросить у застройщика при покупке квартиры в строящемся доме?

Необходимо запросить следующие документы:

- разрешение на строительство многоэтажного жилого дома;

- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- проектную декларацию и внесенные в нее изменения;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды, договор субаренды, договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком);

- учредительные документы застройщика;

- свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение.


До какого момента можно переуступить права требования по договору долевого участия в строительстве?

Согласно части 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик направил в адрес дольщика дополнительное соглашение о переносе сроков передачи жилого помещения. Как поступить дольщику в данном случае, подписывать или нет данное соглашение?

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Действия застройщика по уведомлению Вас о переносе срока и предложения об изменении договора являются законными и правомерными, но при этом необходимо учесть, что в силу статей 1, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение условий договора зависит не только от воли застройщика, но и от согласия на такое изменение договора участника долевого строительства, которое Вы вправе не дать. Поэтому, в связи с просрочкой исполнения обязательств со стороны застройщика по передаче Вам объекта долевого строительства, Вы имеете право на основании части 2 статьи 6, части 9 статьи 4, статьи 10 Федерального закона 214-ФЗ, части 3 статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребовать от застройщика уплаты неустойки, убытков (если таковые понесли), а также компенсации морального вреда (если Вы испытали нравственные или физические страдания). В случае заключения дополнительного соглашения с застройщиком о переносе сроков передачи объекта долевого строительства Вы лишаетесь права требования неустойки.

Что такое счета – эскроу в разрезе ФЗ-214-ФЗ о долевом строительстве?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком. Применение эскроу счетов регламентируется законом в ст. 860.7 ГК РФ. Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении договора участия в долевом строительстве, дольщик после регистрации договора должен его оплатить. Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются банком, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства. После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику. Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика.